來源：券商中國

隨著3月多個重點城市開啟今年集中土拍，部分城市土地市場回溫。

3月中指研究院統計的50家代表房企拿地總額同比增長7.3%，同比增速轉正，拿地熱情明顯回升。同時，民營企業拿地金額占比較去年同期明顯增長，城投“托底”比例大幅減少。土地市場呈現以央國企為主導、民企加快復蘇、城投逐步退出的投資格局。

業內人士指出，七成百強房企投資仍停滯，一季度房企投資仍然相對謹慎，當前市場熱度僅限於熱點城市，持續性及覆蓋面仍待觀察。目前房企投資主要聚焦於長三角核心城市，未來集中供地、分散拍賣將是主流，聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

50家代表房企拿地總額同比轉正

中指研究院的數據顯示，1-3月，百強房企拿地總額1930億元，拿地規模同比下降15%，降幅較上月收窄1.15個百分點，降幅繼續收窄。

從新增貨值來看，綠城、華潤、龍湖占據榜單前三位。1-3月，綠城以累計新增貨值205億元占據榜單第一；華潤、龍湖緊隨其後，累計新增貨值規模分別為197億元和182億元。

值得注意的是，3月，中指研究院統計的50家代表房企拿地總額同比增長7.3%，同比增速轉正，代表企業拿地熱情有明顯回升。

對於房企拿地熱情回升的原因，中指研究院認為，3月，深圳、寧波多個熱點一二線城市進行了集中供地，優質地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復。

克而瑞研究中心也認為，3月份諸多重點城市的土拍“開張”，大量優質地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場，市場熱度也較去年大幅回升。

不過，克而瑞研究中心同時指出，截至3月末，投資百強的新增貨值較2020年、2021年一季度降幅均超過六成，與2022年同期相比也下降16%，由此可見企業整體投資依舊謹慎。

克而瑞研究中心進一步指出，從一季度房企拿地來看，城市分化十分明顯。首先是集中供地與非集中供地城市熱度“冰火兩重天”，核心22城參拍房企增多，投資信心顯著提升，其餘城市仍以城投為主；其次，核心城市熱度之間、板塊之間差異較大，廣州、鄭州土拍冷清，蘇、杭等二線城市土拍熱度較高。但從細分板塊來看，這種回暖、復蘇仍是點狀的、局部的，分化預期強烈。預計短期內房企投資仍以謹慎為主，“換倉提質”為先，重點投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產業支撐且市場回暖更為明顯的強三線。

中指研究院也認為，部分城市土地市場升溫的背後折射出房企對熱點城市後市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意願有所加強，但當前市場熱度僅限於熱點城市，持續性及覆蓋面仍待觀察。

民企拿地金額占比提升

據中指研究院統計，截至3月，民營企業拿地金額占比較去年同期有明顯增長。以杭州今年兩次土拍為例，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8個百分點，民企參與度提高；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，較2022年提升17.2個百分點；另外，三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

對於民企拿地占比提升的原因，中指研究院認為，在城市基本面較強的支撐下，房地產市場好轉預期增強，民營企業拿地情緒較高。

克而瑞研究中心也指出，3月民企拿地呈現積極復蘇的態勢，拿地民企以去年拿地積極的龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續深耕浙江、安徽市場，濱江一季度拿地金額近85億元，同比增長71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號失利後，月末在深圳斬獲兩宗地。

不過，克而瑞研究中心認為，近期民企雖在土地市場開始嶄露頭角，但整體仍受資金限製，未來參拍熱情、動力仍有待觀察。

不僅民企拿地占比提升，過去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場比例大幅減少。據克而瑞研究中心統計，雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩定，但在核心22城市，城投拿地比例已經降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現。

克而瑞研究中心的數據還顯示，截至3月末，有近七成的百強房企尚未有新增土儲入賬。拿地百強房企以銷售TOP20為主，達到14家，拿地金額占百強的74%，由此可見強者恒強的格局並未改變，銷售TOP10央國企是土地市場的主力軍。

克而瑞研究中心還指出，從今年預供地等變化來看，未來集中供地、分散拍賣將是主流。一方面是緩解企業拿地資金密集帶來的壓力，刺激更多房企參與到土地市場，另一方面也讓企業有更多的選擇空間和投資鋪排。且從推出的地塊來看，以核心區域優質地塊為主，多頻少量優質地將持續帶動土拍熱度向上，支撐土地市場持續回溫。目前房企投資主要聚焦於前兩年集中供地的重點城市，尤其是杭州、合肥等長三角核心城市，而非核心區域的地塊則多為底價成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

編輯/Corrine