來源：證券時報

作者：羅曼

8月2日晚間，$恒大物業(06666.HK)$發布公告稱已經滿足聯交所復牌指引，股票擬於今日正式復牌。8月3日，恒大物業開盤暴跌超40%，隨後跌幅擴大至50%，截至下午盤中，恒大物業報1.17港元，跌49.13%。

恒大物業被外界認為目前是整個恒大集團最好的一塊的資產。恒大物業在公告中表示，根據獨立調查結果顯示，公司已擁有足夠的資產維持正常業務運營，2022年度總營業收入約人民幣118.1億元，毛利潤約人民幣27.2億元，淨利潤約人民幣14.8億元，截至2022年度，公司總資產為人民幣71.5億元。

此前，恒大旗下上市公司恒大汽車在7月28日復牌首日大跌61.25%，次日反彈漲59.68%，隨後兩個交易日窄幅震蕩，今日受拖累目前跌超8%。

恒大物業開盤大跌超40%

8月3日，恒大物業低開跌超40%，隨後跌幅擴大至50%。

2021年2月17日，恒大物業迎來了股價最高峰，達到19.1港元/股，此時總市值2062億港元，此後便一路下跌，總市值跌幅達到94%，蒸發超1934億港元。

截至目前，恒大物業是恒大集團旗下第二家復牌公司。根據公告內容，恒大物業主要滿足了聯交所六大復牌指引，包括公布了遲遲未刊發的2021年度財報、2022年中報以及2022年度財報；對公司人民幣134億元的質押擔保被相關銀行強製執行進行獨立調查並公布結果；管理層誠信問題；獨立的內部監控檢討；遵守上市規則第13.24條的規定，即證明公司有足夠的業務運作能力及向市場通報所有重要信息供公司股東和其他投資者評估。

對比恒大汽車和恒大集團的巨額虧損，恒大物業的財報指標目前看來是最為健康的。恒大物業財報顯示，公司2022年度營業收入達到人民幣118.1億元，毛利潤27.19億元，淨利潤14.79億元，歸屬於股東淨利潤為14.23億元，每股基本盈利約人民幣0.13元。

而恒大物業收入主要來自三項業務板塊，一是物業管理服務，二是社區增值服務，三是非業主增值服務。其中最主要的收入來源就是物業管理服務，占比達到80%。2022年度，恒大物業總在管面積約為5億平方米，這是恒大物業最大的一塊“現金奶牛”，目前恒大物業賬面現金15.67億元。

有足夠能力維持公司可持續運營

134億元的質押擔保主要是在2020年12月至2021年8月期間，六家附屬公司通過八家銀行，為多家第三方（作為被擔保）融資提供存款質押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司劃轉至恒大集團。而這一點也著實反映恒大內部監控體系存在缺陷，賬目被隨意挪用。

對此，恒大采取的補救措施就是展開內部調查並持續向第三方及恒大集團開展追償工作，將涉及質押擔保事件的董事全部開除，並定期對新任高級管理層進行培訓。但從目前恒大集團高達萬億規模的負債來看，恒大物業這134億元的質押擔保金額大概率是無法追回，因此恒大物業對這筆應收款項進行了全額撥備計提。

另外一個重要的復牌指引5，即證明公司有足夠的業務運作能力。公告顯示，截至2023年5月31日，總簽約建築面積約8.17億平方米，簽約項目總數3152個，恒大物業有2759個在管項目，其在管總建築面積約5.06億平方米，為超過330萬業主提供物業管理服務。這些在管項目覆蓋22個省、5個自治區、4個直轄市和香港。

自2021年9月以來，公司積極調整經營策略，包括(i)重點發力小區團購、家政服務等小區增值服務業務，進一步增加收入來源，優化收入結構，開源的同時精簡本集團營運成本；(ii)與供貨商及收並購公司洽談應付款展期；(iii)主動陸續停止了關聯方銷售案場服務、維保修服務等非業主增值服務；及(iv)提升內部控製，以保障本公司持續穩健經營等。

因此，董事會認為集團的業務可行及可持續發展，具有足夠之業務運作並且擁有足夠價值之資產支持其運營。

對當下失去增長動力的中國恒大來說，能深度挖掘存量資產的恒大物業不失為其最優質資產之一，對債權人也有一定程度的吸引力。

接下來，市場最為期待的也就是恒大集團何時復牌。

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