長租公寓暴雷再一次成為輿論關注焦點。在經歷了「CEO被調查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風暴」等風波後，在美上市的國內長租公寓頭部企業蛋殼公寓正陷入危機泥潭。

公開數據顯示，作為國內知名的住房租賃公司，蛋殼公寓的管理房間高達40萬間以上，累計服務用戶超過100萬。

自今年6月傳出CEO被調查後，相繼被爆出資金鏈斷裂、跑路、破產等消息，並在近日因租客、房東等大規模維權，導致蛋殼公寓危機進一步升級。

由於涉及人群眾多，在輿論上造成了惡劣的影響。多地政府部門已經陸續介入蛋殼公寓危機事件，北京住建委成立專辦小組，深圳住建局緊急出手防止失控，重慶、成都、西安等地也開始對租賃市場進行排雷。

陷入困境的不只是蛋殼公寓， 同樣在美上市的青客公寓也已經連續三年虧損，2019年淨虧損達4.98億元，行業老大自如也不斷被曝出「漲租」、解約」、「租金貸」糾紛。

而還有更多的中小型長租公寓沒有熬過行業寒冬，據統計，2020年以來全國爆雷、跑路的長租公寓超過20家。而近三年來，已有170家長租公寓企業消失。

長租公寓：起源於2011年，市場集中在一線城市

作為房地產市場的一個新興產業，長租公寓在國內出現的時間並不長。

在2011年後，國內一些大城市開始出現了青年公寓這一租賃新產品。這種集中式公寓主要以傳統的商業地產運作模式為主，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，可提供大面積的公共使用區域，比如健身房、便利店等場所，受到白領階層的青睞。目前的多個知名長租公寓品牌中集中式公寓都占有很大比例。

除了集中式公寓，還有一種是分散式公寓形式，由運營公司將業主的閑置房屋租賃下來，然後進行裝修改造，配置家具家電後，租賃給消費人群。

另外根據消費者的需求不同，長租公寓還分為服務式公寓和青年公寓，服務式公寓一般的消費人群是高端以及涉外客戶，青年公寓則以普通白領、藍領客戶居多。

國內目前的長租公寓市場以分散式公寓占比較高，頭部品牌包括鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓以及最近爆雷的蛋殼公寓。集中式公寓相對較少，知名的品牌包括萬科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓以及旭輝旗下的領寓。

從長租公寓市場的全國布局來看，目前主要集中於一線城市。具體來看，上海、北京、廣東的占比排名前三，分別為29%、28%和13%。

政策支持：長租公寓迎來發展風口

經過幾年的粗放型發展，長租公寓這一新產業，在2015年迎來了政策風口。為了解決高房價壓力下的人們的住房需求，國家開始大力發展租賃市場。

住建部、央行、國務院辦公廳、國家發改委等有關部委，先後出台了《加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》、《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》、《加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》、《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》、《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等。

在中央層面的新政支持下，全國各地也紛紛出台了各類鼓勵住房租賃的政策。2017年7月17日，廣州在《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》；8月18日，南京發布《南京市住房租賃試點工作方案》；9月29日，北京市發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，旨在發展住房租賃市場；11月22日，沈陽市出台的《關於在沈租賃住房居民享受公共服務相關政策的通告》推出了九大措施。

資本追捧：長租公寓四年融資超三百億

城市新移民對居住的巨大需求，讓資本紛紛投入到長租公寓這一新興行業，對早期開拓長租公寓業務的頭部企業魔方公寓、鏈家、優客逸家、YOU+等展開角逐，市場頭部企業也迎來大筆投資。魔方公寓早在2013年就完成了6000萬美元的A輪融資，YOU+也在2014年獲得雷軍領投的1億元融資。

應該說，2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓的賽道時期。但這一時期由於大多數企業處於創業早期，融資額度比較小，累計融資額約為32億元。

2015年以後，隨著國家對房屋租賃行業的支持政策陸續出台，長租公寓進入快速發展階段，融資額也相應上升。

其中2016年，長租公寓企業公開的融資事件有41起，融資額46.44億；2017年長租公寓行業通過43起融資，獲得51.39億投資；2018年，全行業共有31起融資，投資額近90億；2019年，隨著爆雷、跑路事件頻發，長租公寓遭遇到「資本寒冬」，融資難度增加。融資事件也減少至16起，但融資額卻創出123億的新高。

之所以出現這種情況，是投資開始集中到了行業頭部企業。2019年，僅蛋殼、窩趣、城家、魔方、自如這五家長租公寓就獲得了超過18億美元的投資。

市場份額：自如、蛋殼、相寓排前三

由於有政策的支持，再加上住房需求旺盛，各路資本也加大投資。長租公寓行業進入快速發展期，不少知名公司和品牌相繼誕生。據中國飯店協會公寓委員會統計，僅在2015年，國內擁有規模公寓企業就超過500家，公寓間數超過100萬間。

據天眼查《房地產行業企業數據報告（2020）》顯示，目前全國共有900餘家長租公寓相關企業，其中深圳市的長租公寓企業數量最多，超過150家；北京、上海、成都等地也擁有超過50家的長租公寓相關企業，西安、佛山、廣州、杭州、泉州、鄭州也進入了全國長租公寓相關企業注冊數Top10城市排名當中。

數據顯示，目前長租公寓行業中的頭部品牌分為兩類，一類是主打集中式公寓品牌，以房地產企業為主，目前市場前三為萬科旗下的泊寓（23萬間）、龍湖旗下的冠寓（11萬間）、旭輝旗下的領寓（7萬間）。

除了房企品牌外，還有一類以魔方公寓為代表的集中式運營商，目前管理規模已達到10萬間。

不過在數量上來看，分散式公寓為主的品牌運營商更具優勢，市場前三大企業分別為鏈家旗下的自如（100萬間）、蛋殼公寓（40萬間）、我愛我家旗下的相寓（25萬間）。

暴雷潮起：170家長租公寓企業已經消失

由於行業競爭激烈，為了從房東手中拿到房源，很多運營商不得不哄抬房價搶占資源，尤其是高買低賣、盲目擴張導致一些企業資金鏈開始出現問題。

從2018年開始，GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等一大批長租公寓企業發生爆雷、跑路事件。

此後，全國多地的長租公寓爆雷事件愈演愈烈。據公開數據顯示，僅在2019年就有近60家長租公寓企業陷入困境，爆雷跑路的高達40多家。

這一年，上海的遇見公寓、南京的樂咖公寓、北京昊園恒業、西安萬巢等接連爆倉，而杭州成為「重災區」，位於杭州的國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。

進入2020年後，在衛生事件影響下，長租公寓的發展再次受到挫折，僅上半年就有優客逸家、友客公寓、嵐悅公寓、小鷹公寓、城城找房等超過10家長租公寓發生資金鏈斷裂、跑路的事件。

據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的企業多達107家，「爆雷」時間發生在今年的企業占比近四成，近七成是因為「高收低租」的模式導致。

融資途徑受阻，經營壓力驟增，越來越多的長租公寓已經從市場消失。公開數據顯示，全國目前已經注銷或吊銷（以工商登記為準）的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%。