繼美股、比特幣、原油大漲之後，美國樓市也瘋了。據全美地產經紀商協會的最新數據顯示，2021年10月，美國成屋銷售價格中值較2020年同期上漲13.1%，至35.39萬美元，再度創出歷史新高。

價格持續升漲的同時，美國正在上演一場「搶房潮」，房屋銷售的速度也刷新紀錄，導致美國樓市庫存即將告急，按照目前的銷售速度，全美國的房屋供應量僅夠銷售2.4個月。

背後的導火索或許與美聯儲的史詩級放水有關，自新冠疫情爆發以來，美聯儲的貨幣寬鬆政策最為激進，基準利率持續下調至接近零的水平，並開啟了「無限量」資產購買，截止2021年10月底，美聯儲已累計擴表超過4萬億美元。

如此火爆的美國樓市，會否將再一次重演2008年的次貸危機？

瘋狂的美國樓市

美聯儲「水漫金山」，美國樓市牛市不止。

2021年的美國樓市，有望成為近十五年來最火爆的一年。當地時間周一，全美地產經紀商協會（NAR）公布的最新數據顯示，2021年10月，美國成屋銷售環比增長0.8%，為1月以來的最高增幅；當月的房價中值較2020年同期上漲13.1%，至35.39萬美元，再度創出歷史新高。

華爾街日報報道稱，自疫情開始以來，超低的貸款利率刺激了美國居民的購房需求，與此同時，市場上的房屋數量一直非常緊缺，剛剛掛牌出售的新房很快就會被搶購一空。

如此火爆的銷售，已經連續數月超過了市場預期。美國知名線上房地產公司 Zillow 最新發布的報告預測，從2021年10月至明年1月的三個月內，美國房價將繼續增長3.8%，到2021年底，美國整體房價將比2020年底上漲19.5%；預計2021年美國房屋銷售量將達到612萬套，較2020年增長8.5%。

另外，高盛對美國樓市的預期也非常樂觀，其預測，到2022年底，美國房價將繼續上漲16%。綜合美國各大機構發布的未來12個月樓市預測，美國樓市在2022年上漲動力依然強勁， 2022年美國的房地產市場或將成為有史以來最熱的一年。

美國房價火爆的另一個維度是，樓市庫存即將告急。在房價快速上漲的背景下，美國買家的熱情空前，迫使許多買家加入搶房大戰，導致美國市場的房屋庫存持續下降。據全美地產經紀商協會的數據顯示，截止10月底，全美有125萬套住房待售，相比9月下降了0.8%，比2020年同期大幅下降12%，按照目前的銷售速度，美國市場上的房屋供應量僅夠銷售2.4個月。

由於樓市需求強勁，美國的建築活動有所增加，但房屋建築商正面臨材料延誤、勞動力短缺、成本上漲等壓力，新建房屋積極性並不高。美國商務部上周表示，10月份房屋開工率較9月份下降0.7%，而可作為未來房屋建設風向標的住宅開發許可增加了4%。

美國正在上演一場「搶房潮」，房屋銷售的速度已經創出新高，平均一套房從掛牌到出售的時間為17天。在價格較低的地方，市場競爭尤其激烈，大量買家直接現金全額搶購。全美地產經紀商協會表示，今年10月份房屋銷售中約24%是以現金購買的，高於上年同期的19%，而首次購房者的比例從一年前的32%降至29%。

值得注意的是，除了個人購房者外，美國機構也參與到了這場「搶房大戰」之中，進一步推高了美國房價。今年6月，黑石集團宣布以60億美元的價格購買一家擁有17000套房產的住房運營商，進一步進軍房地產市場。

美國房價為何瘋漲？

這個問題的答案，自然離不開美聯儲，撒錢太多，大量資金流入美國樓市。

自新冠疫情爆發以來，各國央行紛紛出台了貨幣寬鬆政策，以刺激經濟，美聯儲最為激進。2020年3月3日，宣布降息50個基點，短短10天後再下調100個點，將基準利率下調到0.25%，超額準備金利率下調至0.1%。

隨後，美聯儲更是開啟了「無限量」資產購買，以空前的規模和速度購買了美國國債和MBS。從美聯儲宣布「無限量」擴表至2021年10月底，已累計擴表超過4萬億美元，資產負債表規模達到疫前的兩倍多。

美聯儲如此凶猛的放水之下，美國30年期抵押貸款利率一度跌至3%以下的歷史最低水平。與此同時，特朗普政府、拜登政府先後多次向美國家庭直接派發現金，部分美國人領到的疫情補助甚至超過了正常工作的收入，美國居民手頭的現金非常充裕，從而催生了一大批買家湧入美國樓市。

如此火爆的美國樓市，和瘋狂的貸款買房熱情，不禁令人聯想到2008年美國次貸危機前夕的場景，那這一次是否會重演危機？

對於樓市危機，美國機構的主流觀點仍相對樂觀。盡管高盛多次警示美國房價泡沫風險，但大部分機構的觀點認為，目前房價沒有失控，不會重演次貸危機。

華爾街分析機構表示，與上一輪美國樓市泡沫相比，本輪「房產熱」更穩定，尚未對金融系統構成的巨大風險，與此同時，目前美國的購房門檻更高，對於還沒有房產的購房者而言，購買首套住房的難度更大。

回顧2008年次貸危機前夜，美國全民炒房，甚至一文不名的美國人也能通過低息貸款買房，而如今，美國購房者的信用評級要求更高，購房的首付款比例也較高。

美國這一輪「房產熱」，最大的贏家顯然是手握多套房產的人。房地產研究機構CoreLogic估計，2020-2021年，持有房產的人群累計增值或超過3.1萬億美元，由於抵押貸款利率處於紀錄低位，他們通過抵押貸款從銀行再融資，進行在投資，或翻新房屋，或購買度假屋。

因此，華爾街的主流結論是，這一輪房價暴漲只會加大貧富差距，並不會帶來樓市失控危機，美國樓市不太可能出現大規模拋售和價格暴跌。

美聯儲何時動手？

很顯然，未來美國房價走勢的決定性因素仍然掌握在美聯儲手中，其中利率是最關鍵的因素之一。

對於當前的房價，美聯儲的態度是，盡管美國房價如此迅速且廣泛地上漲，但目前幾乎沒有跡象表明，房地產高槓桿投資活動在惡化。

11月22日晚間，美國總統拜登宣布，再次提名傑羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 連任美聯儲主席。意味著，未來一段時間內，美聯儲的貨幣政策將延續鮑威爾的定調。

市場預期，鮑威爾的連任可能有助於保持美國房地產領域的熱度，較低利率或將維持更長時間，將進一步利好房價。

美聯儲何時加息，顯得最為關鍵。在最近一次的表態中，鮑威爾表示，通脹仍然是「暫時的」，因為目前的通脹高企，主要還是體現為一些暫時性的因素。並強調，在加息時間方面聯儲「可以有耐心」，現在還不是加息的時候。

但華爾街機構對美聯儲加息的預期卻在提前，高盛在2022年全球經濟展望中，將美聯儲加息的預測提前一年至2022年7月，預計當縮減結束時，核心PCE 通脹率將保持在3%以上，核心CPI通脹率將保持在4%以上，將促使政策從「縮減」無縫過度到「加息」。然後在2022年11月進行第二次加息，此後每年兩次加息。

但高盛更擔憂的是，通脹上行可能導致全球央行執行更加激進的縮減政策，尤其是美聯儲。

無獨有偶，另一家華爾街巨頭——摩根士丹利在2022年度投資展望中表示，投資者明年要遠離美國(USA)股票和債券，貨幣政策的支持減弱和高估值將在2022年阻礙美國資產的進一步上漲。

但，摩根士丹利對美聯儲加息的預期更謹慎一下，預計，美聯儲(Fed)將在2022年年中結束縮減資產購買(QE)，預計將在2023年加息。