核心觀點:
年初以來,房地產市場出現明顯回暖跡象,1-2月商品住宅銷售額實現3.5%的正增長,結束了18個月以來的連續下跌。我們認為,由於人口因素帶來的長期需求增速下行,當前存量時代的房地產復蘇動能會明顯弱於前幾輪。但我們測算“十四五”期間商品住宅銷售的中長期需求可能在12億平左右,2022年出現“超跌”後會回補,加上疫情後,短期積壓需求持續釋放+新增城鎮人口反彈50%+居民收入改善+房價預期改善等因素影響,今年房地產市場復蘇可能略超過去年底的預期,全年商品住宅銷售面積可能增長3-5%。
市場復蘇:
(1)銷售端:各項指標大幅回暖,一線城市恢復最快。總體而言,2023年1-2月份我國商品房銷售面積與金額接近轉正,商品住宅均價結束11連跌。具體而言,房價方面,一線城市房價環比漲幅率先轉正,二三線城市房價下行收窄,新房價格漲幅高於二手房。成交面積方面,二手房交易量回暖速度快於新房,各層級城市均漲幅明顯。(2)投資端:下滑幅度收窄,但並未出現實質性改善。其中土地購置費拉動房地產開發投資回升,但土地成交表現低迷。(3)融資端:房地產開發資金來源降幅明顯收窄,但仍處於負增長狀態。
存量時代復蘇動能偏弱:
(1)需求方面,長期需求見頂回落,房地產市場進入存量時代。目前我國人口增長已呈見頂態勢,將對應帶來房地產市場中長期需求的下降。此外,居民資產負債情況相比歷史水平已逐漸惡化,居民還貸支出占比遠超前三輪周期。
(2)政策方面,“房住不炒”下放鬆力度小於前幾輪。本輪復蘇中央政策關注重點在於風險化解,房貸利率和限購政策調節權力被交由地方。截至目前,各城利率已降至歷史低點並呈企穩態勢。地方政府也對轄區內的限購限售政策進行了有限調整。但相比之下,前幾輪周期中的大規模、大幅度刺激政策在本輪周期中尚未出現。
(3)預期方面,居民購房信心衝擊烈度更深,收入衝擊對未來銷量形成製約。去年以來的“爛尾”“斷供”風波衝擊消費者預期,多數居民選擇持幣觀望,新增存貸差額持續擴大。在疫情對收入和就業的影響下,目前居民預防性儲蓄仍保持高位,進一步製約其購房能力。
(4)供給方面,房企商業模式面臨重塑,庫存消化周期處於歷史高位。近年來的房企違約潮,造成供應端的市場出清。復蘇進程中房企需要在重塑的商業模式的中尋找自身恢復路徑。此外,當前住宅庫存及其消化周期也處於歷史高位,市場需要更長時間消化歷史庫存。
當前支撐因素:
(1)我們根據人口普查數據推算2021-2030年商品房需求可能減少9.2%左右,對應商品房銷售面積中樞在11.5億平左右,“十四五”期間為12億平左右,2022年商品住宅銷售面積超跌約5000萬平,對應約5%左右的潛在增速。
(2)疫情結束後帶來四大利好:①積壓需求釋放;②新增城鎮人口反彈,預計新增城鎮人口的增速超50%;③居民就業和收入改善;④房價預期改善,房價上漲預期滯後於實際房價變動,而70城二手房價拐點已現,預期將成為復蘇的“加速器”。
風險提示
居民收入改善偏慢;房地產供給端修復慢拖累需求端;海外風險因素拖累國內經濟復蘇。
編輯/ruby