12月16日消息,內房股普漲,截止午間收盤,融創中國漲超4%、龍光集團漲超3%,寶龍地產、世茂集團、萬科集團、中國金茂漲近2%、碧桂園漲超1%。
中信證券研報表示,銷售有築底跡象,按揭貸款放款速度也明顯加快。房地產開發投資保持穩定,房屋竣工增速開始提升。中信證券認為,房地產開發問題企業的風險逐漸暴露,而高信用公司的安全邊際則逐漸增加。中信證券稱,看好優秀地產公司的估值上行可能。
銷售有築底跡象
2021年1-11月,商品房銷售面積158,131萬平方米,同比增長4.8%;商品房銷售額161,667億元,增長8.5%。單月看,10月商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降14.0%及16.3%,下降幅度較10月份有所收窄。從跟蹤的大公司樣本企業銷售數據來看,11月單月同比增速為-26%,其中主要是低信用公司銷售不佳,消費者擔心交付問題。樣本城市自下而上的銷售數據看,11月單月銷售同比增速為-12%,9月份以來持續好轉,和行業數據可以相互驗證。當然,由於銷售的整體情況仍然不佳,當前市場不能說已經開始回暖。
按揭無匱乏之虞
10月中旬以來,按揭貸款放款周期不斷縮短。11月份單月,新增居民中長期貸款為5821億元,同比增速較10月份的4%進一步擴大至15%;開發企業到位資金中個人按揭貸款達2955億元,同比增速由10月份的1%擴大至雙位數的10.6%。我們相信,12月按揭貸款仍將明顯增長,而1月份則將迎來按揭更大幅放量。
房價繼續下跌,但走穩有望
2021年11月,70大中城市中二手住宅有63個城市房價環比下跌,較10月份略有好轉。行業整體來看,11月商品房銷售均價同比降幅為2.7%,較10月份有所擴大,但並未超過8、9月份的跌幅。我們相信,按揭貸款放款將繼續增加,放款周期將逐步縮短至正常水平,居民預期將逐修復,房價雖然可能繼續下降,但降幅或將有所收窄。
房地產投資穩定,保交付取得成果
1-11月份,全國房地產開發投資137,314億元,同比增長6.0%;單11月看,開發投資完成12,380億元,同比下降4.3%,較10月份的-5.4%略有收窄。2021年1-11月份,土地購置面積為18,287萬平方米,土地成交價款為14,519億元,同比增速分別為-11.2%、4.5%。單月來看,2021年11月份土地購置面積為2,463萬平方米,土地成交價款為3,109億元,同比增速分別為-12.5%、24.2%,較10月有好轉,這可能是和各地對土地出讓定價更加理性,前期勾地工作更加到位有關。11月份,房屋竣工面積為11,464萬平方米,同比增速達15.4%,較10月份的-20.6%明顯恢復。但11月單月新開工面積僅為16,084萬平方米,同比增速為-21.0%,1-11月份累計同比增速為-9.1%,累計降幅仍在持續擴大。
風險因素
部分地產企業信用風險。地產企業的盈利能力下降風險。
中信證券稱,風險隔離帶逐步明朗,優秀地產公司的估值有上行空間。市場一直擔心地產企業信用風險,行業信用修復也的確曠日持久。不過,隨著境內債券市場打開,優質企業借新還舊的壓力在變小;隨著債務重組的深入開展,低信用公司問題也日益暴露。我們相信,以正常的不動產項目轉讓為標誌,整個房地產市場的流動性將有所恢復,優秀地產公司的估值也有上行空間。中信證券推薦保利發展、萬科A、龍湖集團、華潤置地、招商蛇口和金地集團。
精編自:中信證券研報《市場有築底跡象,按揭無匱乏之虞-房地產行業 11 月行業宏觀數據點評|2021.12.16》
編輯/tina