AH兩地地產股今天出現了久違的放量大幅上漲。

為什麼漲？

這是今天被問到最多的問題。在經歷了地產股怎麼都不漲的一整年之後，似乎地產股漲成為了一件不正常的事情。

人們問為什麼漲，但其實不妨想想"為什麼就不能漲嗎"？事實上歷史總是驚人的相似，2016年地產股也橫了一年，那一年地產股也是被放棄的板塊，雖然基本面分析告訴我們風險收益不錯甚至確定性都不低，價值投資者還是因為股價不漲被不斷洗出，最後演變為「好吧我們知道地產基本面有韌性、政策風險已釋放、估值倉位都很低，但是催化劑是什麼」的尷尬局面。

每每當基本面和政策面都不差仍不能成為催化劑的時候，我們就應當小心市場是否已經被情緒所過度影響了。「漲會成為漲的催化劑」，這種看似玩笑的觀點反而才是成立的。

2017年地產股大漲，政策放鬆了嗎？沒有！銷售超預期嗎？有超但也不能説是多大程度的超。那麼為什麼持續大漲？因為市場沒有喪失糾錯能力，雖遲仍到。

回到今天，基本面上銷售仍然有增長，前端利潤率已企穩，政策角度雖不甚平靜，但都不是一刀切式的打壓政策，而都是在幫助市場實現平穩發展。

反觀地產股估值，三四倍PE、一倍PB以下的公司比比皆是，幾乎price in了破產情形，估值和倉位雙雙刷新歷史新低，這很顯然是一個非常不穩定的點位，蹺蹺板已經完全壓向一邊並且到達嫉妒失衡的位置時會發生什麼？一定是勢能很大的修正。

有人可能會問為什麼不是昨天漲為什麼不是更早？這無法判斷，但我們想説即使今天不發生，或者如果再度上演一日遊行情，那麼之後在某一天還是會發生。所謂橫有多長豎有多高。

能追嗎？

首先如果我們假設估值不修復，只賺盈利增長（15%）和分紅派息（5%）的錢，那麼地產股一年的預期收益在20%。但歷史上地產股很少出現20%穩定收益的情況換句話説如果我們預期20%，我們肯定就錯了，因為地產股的特性就是彈性大。地產板塊只要動，少則30%，多則翻倍。

目前AH地產股市值加權平均估值幾乎都在歷史最低，如果反彈至過去幾年的均值則有30-35%的空間，如果進一步反彈至正1倍標準差位置，則有55%65%的空間（不算盈利增長和分紅）。

推薦排序是什麼？

前面提到2017年地產股酣暢淋漓的牛市，是不是説2021會完全複製？

不會。「三條紅線"新政下，地產股的選股邏輯（特別是在博反彈/反轉時）跟之前不同了。之前選彈性只看P&L表，而業績增速高的公司往往槓桿上（BS表弱），所以2017年漲幅最高的股票是恆大融創碧桂園：現在P&L好的公司首先得是BS表強的公司（包括BS表在快速改善通道上的）。當三張表的邏輯關係一致起來，地產股的長投資邏輯就出現了(之前是坡腳的)。

順著這個邏輯，我們要選財務好的企業以及財務能確定性的看到快速改蓋的企業其中估值修復預期越大的公司越是短期彈性好的。A股重點推薦公司排序:萬科A、保利、金地、金科、陽光城、中南；港股重點推薦公司排序：融創、中海、華潤、龍湖、旭輝、寶龍、越秀。

風險是什麼？

我們認為這波行情最大的風險並不是基本面和政策，因為在我們看來今年銷售平穩是大概率事件，而政策的長效機製框架也更多是以「穩」為原則。事實上最大的風險是股市上資金在板塊間的輪轉。

我們固然希望在地產股出現前述長投資邏輯的趨勢下有長線資金願意配置地產，但我們也很冷靜的知道，地產很難重新成為資金鐘愛的板塊，在短線資金仍偏主導的市場風格里，地產板塊恐怕還是只能在其他白富美板塊暫時休息時扮演階段性輪轉和配置的小角色。