來源：證券時報
作者：吳家明
備受關注的深圳樓市調控出現新變化，市場反應如何？
自11月23日起，深圳執行兩條樓市新政：一是下調二套住房首付比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%，統一調整爲40%。二是享受優惠政策的普通住房標準調整爲住宅小區建築容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內建築面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建築面積144平方米以下(含144平方米)。
截至目前，新政實施已經過去一週時間。記者在羅湖翠竹、福田蓮花村片區實探，多位房產中介經理表示這一週諮詢和看房量環比明顯上升，但價格依舊保持穩定。“許多業主還是急於賣出手上的房子，所以反價現象並不明顯。相反，急於出售的筍盤越來越多。”福田蓮花片區一位資深房產中介經理表示，“最近一段時間，大戶型銷售情況明顯好於中小戶型，主要都是置換改善需求的購房者。”
樂有家研究中心監測顯示，新政後客戶看房量上漲，11月26日當日看房量達9月以來第二高點，接近“認房不認貸”政策後的最高值。從成交量來看，樂有家門店成交環比新政前一週漲幅超過10%。價格方面，業主報價持續處於下滑態勢，新政未造成業主大規模反價，11月二手房成交價低於參考價佔比已達到78%，較10月大幅提升7個百分點。不過，深圳二手房價格較高峰時期已經出現不同程度的下跌。
對於房企而言，每一次政策優化都是營銷好時機。記者在深圳多個區走訪發現，許多新房項目都在抓緊促銷，在去化壓力下，拼“價格”自然成爲許多房企的選擇。在龍崗阪田片區，有新房項目直接開出“九折”等宣傳信息。有新房營銷經理表示，目前正值年底衝刺階段，公司完成年度銷售目標尚有壓力，所以價格方面會有很大的優惠幅度。
11月25日，深圳龍華北站片區，多個新房項目同時“競爭”，有房產中介極力推銷，有關樓市新政的宣傳標語隨處可見。吳家明/攝
樂有家研究中心監測顯示，11月深圳一手住宅預售成交2773套，環比上漲4%，連續“兩連漲”。二手住宅過戶成交3133套住宅，環比上漲13%，這是今年以來深圳第三次二手住宅過戶量超3000套。
除了過戶，更快反映市場行情的網籤量數據也在穩定上漲。深圳市房地產中介協會數據顯示，11月深圳二手房網籤錄得量爲4305套，環比上漲16%。自8月開始，深圳二手房網籤量便進入了上漲區間。
樂有家營銷總裁賀玲預計，下週起深圳全市二手房周度網籤量有望穩定在1000套左右。不過，放鬆調控不意味著漲價，當前樓市不存在大規模反價的外部環境，實際也未見“反價、惜售、哄擡”等情況, 市場整體理性, 當然信心依舊需要大力加強。
從全國範圍來看，樓市政策的調整步伐趨於穩定。根據中指研究院統計數據顯示，2023年前11個月全國已有超200省市(縣)優化調整房地產政策，出臺調控措施超600次。據初步統計，11月已有43省市(縣)出臺政策49條。
中指研究院企業研究總監劉水錶示，從政策趨勢來看，深圳降低二套房首付、優化豪宅認定標準後，北京、上海優化相關政策的預期也在增強。市場趨勢方面，短期來看二手房掛牌量高企導致二手房價格下跌態勢延續，部分購房者轉向二手房市場，新房市場調整壓力或仍較大，12月進入房企業績最後衝刺階段，預計部分城市供給端或有放量，帶動新房成交保持一定規模，但多數城市市場活躍度或仍不足。
編輯/tolk