近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機製。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。我們對此點評如下。

央行房貸政策：從“階段性”到“長效機製”。央行在2022年9月底就推出了放寬首套房利率下限的政策，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。但當時央行強調這一政策到2022年底，並沒有說一直延續。現在房地產需求依然很弱，所以央行本次操作，只是把本應到期的政策進行延期。所以，2022年9月底出的政策強調是“階段性”的，本次是建立了“長效機製”，也就是說這種房貸利率下限優惠的政策調整機製或將長期存在。

如何調整，如何評估？首先這次房貸利率調整，只針對首套房，不針對二套房；只針對新發放的房貸，並不針對已經投放的存量房貸。而且本次央行規定了評估時點和評估期限，即在每季度末月進行房價評估，把上季度末月至本季度第二個月作為評估期，也就是說每年的3、6、9、12月進行評估，看12-2月、3-5月、6-8月、9-11月的房價變化，如果環同比都連續下降，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消首套房貸利率下限。

哪些城市受益？我們根據統計局70城數據測算，9月底的政策有23城符合條件（北海、常德、大連、哈爾濱、濟寧、蘭州、秦皇島、石家莊、天津、溫州、武漢、襄陽、宜昌、嶽陽、湛江、貴陽、昆明、包頭、安慶、泉州、瀘州、大理、桂林）。本次調整後，共有41城可受益，上次受益的城市中，昆明、安慶、泉州、瀘州、大理等5城已經不再符合標準；而新增加了23城（太原、西寧、沈陽、長春、福州、廈門、鄭州、南寧、唐山、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、揚州、徐州、金華、蚌埠、九江、洛陽、平頂山、惠州、韶關）。

作用有多大？我們認為，短期內房地產需求受到疫情的短期衝擊。中期看，中小型城市需求依然偏弱。對於人口淨流入的核心城市來說，不僅僅是對首套房階段性維持、下調或取消貸款利率政策下限，其實也需要降低購房資格要求、首付比例，以及釋放二套等改善型需求，這也符合中央經濟工作會議“支持剛性和改善性住房需求”的精神。

還有哪些調整空間？存款和LPR。我們在貨幣政策年度展望中就討論過，我國利率還存在進一步市場化的空間，尤其是根據我們的測算，存款利率、5年期以上LPR和房貸利率仍有一定調整空間，理論上這是可行的，因為現在經濟穩增長仍然有壓力。但具體如何操作，還要觀察央行的態度，近期操作主要還是針對增量房貸。

編輯/lydia