地產2022年很“慘”，這已經成為一個共識，那麽在2023年，地產行業可能會如何變動？哪些企業或有潛力？

地產行業政策暖風頻吹，機構看好聲音頻頻

近段時間，包括佛山、武漢、南京、鄭州在內的多座房地產熱點城市，相繼出台了市場需求端的鬆綁政策，掀起新一輪救市大潮。華通證券分析指出，區域範圍內的取消限購政策會在短期內釋放一波購房需求，促進樓市的成交。

2022年以來，官方多次強調“保交樓、穩民生”，這已經成為當前穩定房地產市場的關鍵內容。7月28日高層重磅會議提出“因城施策用足用好工具箱，……壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”；而在近期的重磅會議上，對地產的措辭也有積極的一面。

近日中財辦有關負責人指出，“去年下半年以來，我國房地產市場明顯走弱，近幾個月來出現加速下滑，成為影響經濟運行中一個重大風險因素。下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。”

近期的重要會議更是指出，“2022年已出台的政策要持續抓好，2023年還將出台新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。”西南證券指出，會議通稿中關於“支持剛性和改善型住房需求”等表述說明對房地產市場復蘇政策支持將繼續接力，後續有望出台銷售相關刺激政策。

自11月以來，政策對房地產行業影響力最重的，“三支箭”政策接連發力，為紓困房企融資問題進行了妥善的安排，被市場解讀為對房地產行業的重磅利好。而從地方政策的推進來看，對樓市的利好政策在今年也是發布的十分頻繁。

據中指研究院統計，今年1至11月，已有超300個城市和地區出台樓市利好政策近千條，達到近年來的峰值。值得注意的是，在本輪限購政策優化的過程中，新一線、強二線城市成為了“主陣地”。但在政策尺度方面，“房住不炒”仍是政策底線，各方都需保持合理預期。

在一系列政策嗬護下，地產行業似乎已有回暖跡象。據東方證券統計，第50周29大城市新房銷售為2.6萬套，較上周上升7.8%，按城市規模具體來看：一線城市新房、二手房交易較上周分別上升7.8%、下降7.5%；二線城市新房、二手房交易較上周分別上升8.1%、上升4.9%。

展望未來，中原證券認為，“保交樓”逐步成為政策底線，從未來潛在增量來看，根據該機構的測算，未來十年我國新增住房需求合計仍有12.2億平/年，其中由城鎮化和住房改善所帶來的主動新增住房需求為9.3億平/年，由城市更新帶來的被動新增住房需求為2.9億平/年。高人口規模疊加改善空間支持，東部、大灣區主動新增住房需求相對更有支撐。

哪些企業或有潛力？

在政策暖風頻吹，機構預判2023年行業或回暖的情況下，該如何把握地產行業的投資機會？按上市地點來看，地產企業有不少都在港交所上市，被稱作“內房股”。

中金公司在近期研報中認為，港股仍處於相對低位。該機構復盤了典型的歷史底部特征發現，2016-2017年，盈利驅動的指數級別修復就是由地產主導。

地產作為國民經濟支柱產業之一，重要性不言而喻，市場已對政策風向有所反饋。自11月以來，港股市場快速反彈，房地產行業作為對政策敏感度高的板塊之一，當月漲幅排名第一，若以MSCI中國的當月漲幅標準看，港股房地產板塊11月漲幅超MSCI中國的1倍。

具體到各房企表現上，哪些企業或有潛力呢？我們用銷售數據對比下。

根據中指研究院近期公布的2022年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜，從銷售額和銷售面積兩個維度看，各取前20名如下。碧桂園(02007.HK)取得了“雙料冠軍”，在今年前11個月，碧桂園無論是銷售額還是銷售面積都排名第一。此外在上述兩個指標排名上，前四名都較為一致，或能說明這4家房企的潛力。第二-四名分別是：保利發展(600048.SH)、萬科(000002.SZ)、綠城中國（03900.HK）。從第五名開始有所分化，但也都是耳熟能詳的公司，比如融創中國(01918.HK)、華潤置地(01109.HK)，都榜上有名。

幾家典型龍頭企業的業績對比

對比上述幾家龍頭企業的業績表現看，鑒於部分港股企業目前尚未公布三季報，下文均以2022年半年報數據作為衡量比較標準。

1、碧桂園

碧桂園是國內最大的城鎮化住宅開發商之一，2022年8月，碧桂園位列《財富》“世界五百強”榜單第138位。中報顯示，2022年上半年，公司已有1070批次共計25萬套房屋如期交付，165個項目實現了“交付即交證”，以實際行動履行企業的社會責任、予行業以信心。2022年上半年，碧桂園實現收入約1623.6億元，淨利潤約19.1億元。

在中報的業務展望中，碧桂園對地產行業的未來充滿信心。其表示，“本集團堅信，行業終會逐步回歸良性循環。中國的新型城鎮化進程還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，地產市場永遠存在。本集團仍將始終用心，努力做正確的事，持續提升自身的全周期綜合競爭力，穿越周期。”

2、保利發展

保利發展是房地產行業的龍頭企業，主營業務為房地產開發與銷售，並以此為基礎構建成涵蓋物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理、不動產金融等在內的多元產業體系，綜合實力連續多年穩居行業前五，央企第一。2022年，保利發展位居《福布斯》世界排名第190位，榮獲行業領導品牌TOP3。

2022年上半年，公司實現簽約金額2102.21億元，核心城市貢獻度提升，38個核心城市銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。公司在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。上半年保利發展的業績保持平穩，公司實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現淨利潤149.24億元，同比增長1.60%；歸母淨利潤108.26億元，同比增長5.11%。

3、萬科

萬科的行業地位眾所周知，經過三十餘年的發展，萬科已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018年、2019年、2020年、2021年和2022年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位、第208位、第160位和第178位。

2022年上半年，萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤122.23億元，同比增長10.64%。

進入12月，萬科時隔15年擬開啟增發，公司大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案，將增發股份，該議案在12月20日公告董事會已審議通過。萬科上一次增發還要追溯到2007年。

招商證券點評，第一大股東深鐵集團提請股東大會授權董事會發行股份，一方面體現出股東對公司穩健發展的認可和支持，另一方面表現出公司對“第三支箭”的積極響應，或增厚股東權益，釋放負債空間，在行業政策反轉及基本面底部位置，將有助於公司擴表，提升市占率，更快受益於中長期競爭格局改善邏輯。

4、綠城中國

2022年上半年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）的銷售排名提升至全國第五。累計取得總合同銷售面積約539萬平方米，總合同銷售金額1128億元。

2022年中報顯示，從城市分布看，集團聚焦高能級核心城市，其中一二線城市的新增貨值占比高達90%，主要集中在北京、杭州、寧波等重點城市；從區域分布看，集團聚焦長三角和京津冀地區，其新增貨值占比分別為73%和24%，重點鞏固本集團在浙江和北京的市場地位。

2022年上半年，綠城中國取得收入647.31億元，較2021年同期的361.35億元增加285.96億元，同比大增79.1%；實現淨利潤48.60億元，較2021年同期的39.10億元上升24.3%，公司股東應占利潤18.01億元，較2021年同期的24.18億元下降25.5%。

上述公司2022年上半年主要業績數據對比如下表。

從這幾家典型龍頭企業業績表現來看，近年來受新冠肺炎疫情和宏觀環境影響，各家企業經營業績都受到或多或少的影響，但是頭部房企憑借強勁的綜合實力及豐富的土儲，都具備了穿越周期的能力，穩住了地產開發的基本盤。