2022年中央經濟工作會議在12月15-16日舉行，會議提出要多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

• 房地產行業的信用出險預計將告一段落，企業資產負債表有望持續優化
  

  
  

自2021年中開始，部分地產企業陸續出現信用風險，也觸發了銷售和交付的惡性循環。當前，三支箭政策效果越來越明顯，企業普遍有望補充資本金，也能在政策扶持下逐漸恢復在債券市場的融資功能。再加上當前尚未出險的房企本身資產負債表也更為健康，我們相信房地產行業的信用風險已經接近尾聲。

• 預計2023年需求側政策將持續發力，推動行業進入良性循環

  
  

本次中央經濟工作會議把支持住房改善視為擴大內需的重要任務。總需求不足是當前經濟運行面臨的突出矛盾，居民的改善性住房需求是刺激總需求的重要抓手。我們認為，2023年居民購房貸款利率有望繼續下降，針對住房的各類限製性措施持續放寬，尤其是大城市面向改善群體的「認房認貸」為核心的首套房認定，和由此而來的首付比例，有望進一步變化。

• 預計2023年一季度起房地產市場基本面開始復蘇
  

  
  

我們認為，在政策的積極作用之下，疫情三年間積壓的住房需求有望有序釋放。當前核心城市土地供給較多，預計一二線城市房價在比較長的時間內維持穩定。企業投資和拿地的信心也有望在2023年下半年開始逐步恢復，房地產產業鏈有望在強勁的政策之下走向平穩。

• 風險因素：
  

  
  

疫情對房地產市場銷售的負面影響在未來幾個月仍然存在，房企的現金回流不暢風險。部分三四線城市供過於求，存在房價持續下降的風險。

• 周期底部宜樂觀
  

  
  

2022年中央經濟工作會議再次確認房地產市場政策已經見到拐點，即從警惕資產價格上漲為主的需求限製政策，轉向以鼓勵合理自住和改善住房需求為主的需求刺激政策，以警惕房企槓桿率過高的融資限製政策，轉向以流動性支持和預期引導為主的融資便利政策。當前土地市場位於低位，房地產銷售正逐步走向復蘇，我們預計市場拐點也即將出現。我們看好房地產產業鏈，推薦優秀開發企業。