今日，港股內房股、物管股集體強勢拉升，截至發稿，$遠洋集團(03377.HK)$漲近12%，$旭輝永升服務(01995.HK)$漲超8%，$融信中國(03301.HK)$漲近7%，$碧桂園服務(06098.HK)$漲超5%，$碧桂園(02007.HK)$漲近5%。

消息面上，國務院副總理劉鶴15日在第五輪中國－歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭稱，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出台一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

中信建投證券此前研報表示，房地產市場將進入減量高質量發展期，在這一後風險時代，績優龍頭將利用這一歷史機遇持續快速發展，市占率進一步提升。

• 伴隨金融政策支持房地產持續加碼，行業風險逐步緩釋

  
  

2021年9月以來，隨著市場下行和房企出險，行業政策持續轉暖。尤其是金融政策，在房地產市場銷售持續低迷的情況下持續加碼，無論是3月份的金穩委會議，還是11月份的房地產金融16條，無不透露出中央對防範化解房地產風險的態度和決心。11月，更是「三支箭」齊發，疊加2023年房企到期規模下降，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。

• 2023年竣工將率先復蘇，銷售有望於四季度迎來拐點

  
  

伴隨「保交樓」政策加速落地，竣工有望率先迎來復蘇。受疫情影響，當前居民購房能力和購房意願普遍處於低位，但需求仍在，我們認為需求會延後但不會消失，隨著疫情防控進入新階段，銷售有望在2023年四季度實現單月同比轉正。基本面指標方面，我們預測，2023年新開工面積同比下降20%，竣工面積同比增長11%，房地產開發投資同比下滑7.3%，商品房銷售面積同比下滑10.4%，但是2023年四季度銷售面積同比增長4.1%。

• 行業將進入減量高質量發展時代，績優龍頭與運營專家成最大贏家

地產後風險時代，開發總量有所下滑，同時部分出現房企也退出歷史舞台，一批優質房企將在格局優化的浪潮中脫穎而出。部分房企出於現金流考慮，減少重資產拿地規模，抓住城投拿地加碼的機遇，轉而發展代建和小股操盤業務。房企也將更加重視經營型業務帶來的穩定現金流。租賃住房作為新發展模式的重要一環，也將得到快速發展。此外，隨著疫情封控進入新階段，我們認為商業地產有望復蘇，物業在母公司風險緩解和疫情得到控製後，也將迎來盈利與估值的雙修復。

展望2023年，我們認為行業將從信用風險緩釋逐步走向銷售復蘇，有望獲得新生。概括來講，房地產市場將進入減量高質量發展期，在這一後風險時代，績優龍頭將利用這一歷史機遇持續快速發展，市占率進一步提升，我們推薦A股：$萬科A(000002.SZ)$、$保利發展(600048.SH)$、$金地集團(600383.SH)$、$建發股份(600153.SH)$、$華發股份(600325.SH)$、$濱江集團(002244.SZ)$，港股：$中國海外發展(00688.HK)$、$建發國際集團(01908.HK)$、$越秀地產(00123.HK)$、$綠城中國(03900.HK)$、$碧桂園(02007.HK)$。

後疫情時代，商業及物管企業的盈利和估值有望雙雙修復，我們推薦A股：$新城控股(601155.SH)$、$招商蛇口(001979.SZ)$，港股：$龍湖集團(00960.HK)$、$華潤置地(01109.HK)$、$華潤萬象生活(01209.HK)$、$碧桂園服務(06098.HK)$、$萬物雲(02602.HK)$。我們同樣看好有能力參與不良項目處置的代建公司$綠城管理控股(09979.HK)$。

風險提示：

房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：1、銷售不及預期，我們關注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險；2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期；3、房企信用修復不及預期：部分高槓桿的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。

物管行業的風險主要在於疫情多次反復、行業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期三個方面：1、物管行業嚴重依賴線下場景，疫情會造成較為嚴重的影響；2、伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業內公司從增量增長轉向存量小區、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降；3 由於疫情影響施工進度，進而影響結轉進程，或會導致母公司的交付不及預期。