來源:明晰筆談
作者:明明債券研究團隊
2022年確認了地產的政策底,第一支箭支持信貸,第二支箭聚焦債券,第三支箭放開股權,三箭齊發將確認房企融資環境的拐點,房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。
市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售,在需求側和供給側政策的共同推動下,我們認為商品房銷售有望在明年二季度顯著復蘇,對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地。
第一支箭:信貸支持
今年以來信貸支持政策由局部到全局逐步加碼。上半年多數救市城市政策圍繞放鬆限購限貸、降低住房貸款利率、降低首付比例等,寬鬆政策由三四線等中低能級城市向二線等中高能級城市擴散。年中開始出現自上而下的政策支持,下半年房貸利率水平降至歷史低位。隨著年底金融支持地產16條措施的出爐,供給端信貸政策從「保交樓」到「保交樓、保主體」逐步加碼。但是,在交付擔憂、疫情衝擊和提前還貸等因素的影響下,政策對於地產銷售的刺激效果尚未顯現。展望明年,上述因素都在發生積極的變化。如果這些因素在明年漸次緩和,那麽與地產相關信貸融資的邊際改善也將出現。
第二支箭:民企債券融資支持工具
民企債券融資支持工具可以追溯到2018年,與當前有相似也有不同:
(1)經濟下行期為民營企業拓寬融資渠道:2018年第二支箭主要應對民營企業,特別是中小微企業融資難、融資貴問題。今年則更加聚焦到地產企業。
(2)支持方式和發債主體都有所拓展。從支持方式看,除擔保增信、創設信用風險緩釋憑證等支持民營企業發債融資外,新增了「直接購買債券」。從增信發債融資主體來看,此次面向的主體更加開放,除此前優質房企外,一些其他穩健經營的民企和混合所有製房企也被納入融資「白名單」,已有八家房企完成儲架式注冊發行。
(3)政策落地有望提振市場信心:2018年年底的民營企業座談會和民企債券融資支持工具推出後,企業融資在2019年出現顯著好轉,市場信心也得到提振,權益市場迎來拐點。本次央行再次推出「第二支箭」和金融穩地產「十六條」等一系列政策一定程度上拓寬了融資主體,助力政策支持的穩健運營房企補充流動性,對於扭轉了房地產市場預期,對房地產市場救助具有標誌性意義。
第三支箭:民企股權融資支持工具
11月28日,證監會宣布調整優化五項措施,除了IPO暫未放開外,全面打開了股權融資的通道。新措施允許符合要求的房地產企業並購重組並進行配套融資,恢復了上市房企的再融資,體現出了國家穩地產的決心。第三支箭與前兩支箭最大的不同在於前兩支是債券融資,而第三支是股權融資,對公司經營運作而言具備更多優勢。
對於運營較為穩健、僅僅因整體市場行情波動被動縮表的房企,通過再融資並輔以配套資金的募集,可以補充企業的流動性、緩解資金壓力,降低槓桿。權益類融資還可以引入戰略投資者,改善公司治理,降低自身的的經營風險。不僅如此,REITs、私募基金也將間接為行業注入活力,促進房地產企業發現探索新的發展模式。預計地產行業上下遊的產業鏈都會受益於政策。
第三支箭公布僅一周時間,房企積極行動,已經有多家上市房企發出公告,準備進行定增融資。股債市場均對第三支箭做出較強反應。
結論:從2022年政策底到2023年市場底,信用環境也將逐步改善
2022年確認了地產的政策底,三箭齊發也成為近10年來政策在地產領域鮮有的放鬆和激勵。政策趨勢非常明確,房企融資和居民購房的監管約束、市場化的土地價格和利率水平對於房地產企業而言均較為有利,房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。顯然,這一輪房地產的復蘇比之前都要困難,從政策底到市場底的時滯也被拉長,市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售。在需求側和供給側政策的共同推動下,我們認為商品房銷售有望在明年二季度顯著復蘇,對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地。房地產企業也將逐步恢復拿地和開工的信心,地產投資的收縮幅度或較今年有所下降。對於債市而言,中期維度運行的底層邏輯已經向「寬信用」轉變,我們預計10年期國債到期收益率3.0%是今年年底到明年一季度債券市場的方向。
編輯/irisz