經過證監會的意見反饋後，萬物雲登陸港交所獲批。

萬科A 7月18日晚間公告，萬物雲於2022年7月18日收到中國證券監督管理委員會出具的《關於核準萬物雲空間科技服務股份有限公司首次公開發行境外上市外資股（H股）的批復》。

根據萬科A公告，核準萬物雲發行不超過1.8億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行後，萬物雲可到香港聯交所主板上市。上市後15個工作日內，萬物雲應將非境外上市股份集中登記存管在中國證券登記結算有限責任公司，並將股份集中登記存管及本次發行上市的情況書面報告中國證監會。本批復自核準之日起12個月內有效。

公告顯示，分拆萬物雲境外上市事項尚須取得香港聯交所等的批準，以及公司與萬物雲的最終決定，並受限於市場情況以及其他因素，該事項尚存在不確定性。

萬物雲是萬科旗下物業和空間服務業務板塊，由萬科物業更名而來。2021年11月5日，萬科公告稱，擬分拆萬物雲到港交所上市。

萬科A稱，本次分拆上市後，公司仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

萬科董事會主席鬱亮曾表示，選擇這個時機是因為萬物雲已經成為一個城市服務商，萬科給它的業務量已經不到其總業務量的一半，“孩子大了以後也想獨立發展，要滿足他們獨立發展的想法”。

2022年4月1日，萬物雲在港交所遞交招股書。招股說明書顯示，公司主要業務包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

2019年、2020年及2021年，萬物雲分別實現營業收入139.27億元、181.45億元、237.04億元，分別實現利潤10.4億元、15.19億元及17.14億元。報告期內，公司分別派息2.47億元、3.18億元及35.37億元，3年共計派息41.02億元，而公司近3年利潤合計42.73億元。由此計算，近三年利潤幾乎全部派息。

大股東持股方面， 萬科企業 及其各全資附屬公司擁有權益並有權行使本公司合共約62.89%的投票權，博裕資本持股17.14%，朱保全持股8.57%，姚勁波持股4.76%。

萬科A年報顯示，2021年，萬物雲項目覆蓋全國一二線城市，在管項目總數4393個，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%。從在管面積看，萬物雲在物業企業中名列前茅。

在遞交招股書後不到一個月，萬物雲曾收到證監會列出的9條反饋意見，包括補充說明是否已就向萬科符合資格的H股股東配售事項履行內部決策程序，並說明該配售是否合法合規，是否存在利益輸送；其附屬公司存在仍在審理的股權糾紛可能對經營產生的不利影響；公司搭建多層持股平台的原因等。

萬物雲主要有三大業務：社區空間居住消費服務以萬科物業品牌提供基礎物業服務，並推出樸鄰等品牌開展房屋經紀、租賃管理以及房屋修繕等服務；商企和城市空間綜合服務分別對應萬物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解決方案服務則提供遠程空間科技運營。

社區服務仍然是營收大頭，2021年這部分貢獻營收131.6億元，占比55.5%；商企和城市服務、解決方案服務分別占比36.7%和7.8%。從規模上看，萬物雲2021年末住宅物業在管面積約為6.6億平方米，僅次於 碧桂園服務 (6098.HK)的7.66億平方米。

萬物雲表示，此次募集到的資金將主要用於業務擴張、實現規模經濟；開發AIoT及BaaS解決方案；收購或投資上下遊供應鏈服務商等。

龍頭房企物管板塊大多已完成上市，港股物業股明顯趨於冷清。萬物雲CEO朱保全曾對此表示，萬物雲上市主要考慮的是自身發展成熟了，公司戰略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。從估值角度來講，萬物雲當前的上市時點更合適，因為當前估值更理性，能夠給投資者一個更恰當的投資機會。

除此之外，萬科還有物流倉儲、租賃住宅等非開發業務板塊，鬱亮也曾表示會以每個業務能否獨立上市為成功標誌之一，希望機構投資者以新的估值模型來看這部分業務。

中信建投 分析師采用可比公司估值法，認為歸屬於萬科的權益的物業服務估值763億元、物流倉儲估值732億元、商業開發及運營估值151億元，三大業務總計有望貢獻萬科估值1646億元。