2022年以來，居民貸款意願持續下降，除1月外，2~5月新增居民中長期貸款總計僅4009億元，相比於同期約3.8萬億元銷售金額，有需求、不負債的特征非常明顯。

貸款需求持續低迷，5月信貸數據中居民分項仍然處於低位水平，中長期貸款同比少增3379億元。

2022年以來，新增居民中長期貸款在1月達到7424億元，自2月開始即迅速回落，即便考慮1月的高點，相較2021年1月也是同比少增2024億元，而年初至今，月均同比少增規模達到了3542億元，累積共1.8萬億元。

相較其他部門，居民部門分項的貸款數據仍然處於低位水平，且遠低於2021年同期。

目前信用的衰退超過了需求的衰退，即便考慮銷售金額的下滑，當前的貸款數據也低於歷史低位，當前貸款比例降至32%，遠低於2015年以來的最低水平。

按照前4個月的銷售數據和貸款數據來看，不考慮二手房，貸款占比僅31%，預計即將披露的5月銷售數據結果仍然沒有改觀。

根據計算，2015年以來，居民中長期貸款和住宅銷售金額之間的比值關系，最低為37%，為2021年，最高為57%，為2016年。也即，當前信用的衰退速度超過了需求的衰退速度。

2022年經歷LPR5Y調低20bp和首套房最低可以減點20bp後，當前居民貸款利率仍然較高，即便絕對水平貼近歷史最低水平，但利率應和收入增速相匹配，當前由經濟增長減速帶來的居民收入的放緩，使得潛在利率應該低於歷史最低水平。

市場對當前需求政策抱有一定信心，很重要的原因是在於經過降息和減點後，利率開始往此前的最低水平靠攏。

但我們認為，由於經濟增速放緩和疫情的擾動，帶來居民收入增速下降和預期的不確定，利率仍有進一步下調空間，且可低於歷史最低水平，才能夠有效緩解居民不負債的趨勢。

房企端政策依然是當前房地產市場的主要矛盾，也是目前政策發力點最少的方向，若依賴於居民端政策來扭轉下行局面，則力度需要超過以往每一輪周期，我們預計，下半年依然是政策高頻期。