物管股近期表現強勢，其中新城悅服務自3月12日公布財報後累漲30%，今日再創盤中新高。這家物管公司為何受市場追捧？本文精編平安證券研報，為大家帶來解讀。

高成長物管標的：利潤五年增長 19 倍

新城悅服務前身為新城發展旗下物管公司，現位列中指院物管百強 TOP11，2018 年 11 月公司於香港交易所主板掛牌上市。

受益於物業管理規模快速擴大、收入類型增加、盈利能力持續提升等，2015-2020年新城悅服務營收從 4.0億元增至 28.7億元，CAGR達 48%，歸母淨利潤從 0.2 億元增至4.5 億元，CAGR 達 83%。

從營收結構看，物管服務為公司主要收入來源，2020年占比 44%；開發商增值服務緊隨其後，2020年占比 25%，但較 2019年下滑 7個百分點；社區增值服務排名第三，2020 年占比 17%，但較 2019 年提升 6 個百分點；另外智慧園區2020 年營收占比 14%。

管理團隊經驗豐富，激勵機製完善

新城悅服務三名執行董事戚小明、吳倩倩、蘭子勇均有超過 10年的新城系任職經歷，對房地產包括物業管理領域有深刻認識與豐富的行業經驗；公司經驗豐富的高管團隊，為近年實現跨越式發展奠定堅實基礎。

三次授予股權激勵並設置利潤目標，充分激活員工積極性：

其中，2020年11月的股權激勵歸屬條件為2021年、2022年歸母淨利潤分別較 2019年增長 120%和 230%以上，即 2021年、2022年歸母淨利潤分別不低於 6.2億元、9.3億元，較 2020年實際歸母淨利潤 4.5億元（YOY 60%）增幅分別不低於 37%、106%。

物管服務：內生外拓雙輪驅動，在管儲備充足

受益於關聯公司新城控股銷售顯 著高增，疊加公司第三方拓展實力強勁，2015-2020 年末，新城悅服務在管面積從 0.19億平米升至1.01 億平米，CAGR達 39.3%，合約面積從 0.32億平米升至 2.03億平米，CAGR達 44.5%。

內生外拓雙輪驅動下，公司 2021 年在管、合約面積目標分別達 1.5 億平米、2.7 億平米，2023 年進一步提升至 2.8億平米、4.2億平米。

新城控股作為新城悅服務的關聯房企，2015-2020 年銷售面積從 346 萬平增至 2349萬平，CAGR 達 46.7%，為公司規模、業績增長提供有力支撐。截至 2020 年末，新城悅服務在管面積、合約面積中來自新城系的分別為 6015 萬平米、13819 萬平米，占比 59.3%、68.0%；2020 年新城系對新城悅服務物管收入貢獻比重達 72.2%。

除了新城控股對公司外部拓展的支持，公司亦具備強勁的外部項目直接拓展實力，一是依靠自身服務品質與品牌優勢，二是團隊經驗豐富且隊伍龐大，2019年第三方拓展團隊人數實現翻倍增長，三是積極運用合作方式，2019-2020年分別與 3 家、9 家合作方成立合作公司。

2015-2020 年，公司在管面積中第三方面積從 79萬平米升至 4162萬平米、占比從 4%升至 41%，合約面積中第三方面積從 146萬平米升 至 6494 萬平米、占比從 5%升至 32%。

截至 2020年末，公司合約面積 2.03億平方米，在管面積 1.01億平方米，合約在管面積比約 2倍，在主流物管公司中排名靠前，充足的簽約未管面積有效保障後續在管規模與業績增長。

增值服務：兼具獲客與規模優勢，增長空間巨大

社區增值服務即公司向業主客戶提供公共資源管理、設施設備服務、裝修、資產管理、餐飲等多種家居生活服務。相比裝修、零售等非物管行業企業，公司開展社區增值服務，天然具有靠近客戶、邊際成本低的優勢；同時相比其他物管公司，公司項目密度高，開展增值服務更具規模化優勢。

從收入水平看，2020年公司社區增值服務營收 4.98億元，同比增長 119%，增速顯著高於物管服務（48%）、開發商增值服務（12%）、智慧園區服務（30%）；從毛利率看，2020年社區增值服務毛利率 43%，亦顯著高於其他三類業務。

在相對較為成熟的拎包入住、資產管理以及公共資源管理方面，新城悅服務已打造出一支敬業拼搏且具備極強專業素養的團隊，其中拎包入住服務品牌「新橙居」2020 年實現營收 1.56 億元，同比增長 95.5%。

與此同時，公司亦積極布局社區零售服務、設施設備服務、團膳等成長級業務，旗下零售服務品牌「新橙社」2020年營收 0.64億元，同比增長 426.5%。

2020 年 12 月以來，住建部與各地政府接連印發文件，支持物業企業在做好物管服務的同時，大力拓展家政、養老、生活服務、電子商務、快遞代收、教育培訓等服務，後續相關扶持與優惠政策可期，為物業企業發展社區增值服務提供良好的政策環境。

盈利預測

關鍵假設：

1、 物業管理服務：收入方面，結合公司 2021/2023 年末在管與合約面積目標，假設 2021 年新增簽約未管面積中 55%轉為 2022 年在管面積，同時隨著前期簽約項目密集進入管理階段，單位在管面積貢獻收入有望逐步增長，預計 2021-2023 年物管服務收入增速分別為 64.0%、46.7%、36.3%。毛利率方面，盡管疫情後社保減免與補貼政策退出、新拓項目毛利率可能偏低，但管理密度加大、規模效應顯現下，預計物管服務毛利率降幅有限，2021-2023年分別為 30.5%、29%、 28%。

2、 非業主增值服務：案場協銷、交付查驗等非業主增值服務同關聯房企銷售與竣工節奏密切相關，考慮新城控股近年銷售放緩但竣工保持高增，預計 2021-2023 年公司非業主增值服務營收增速保持 10%左右，毛利率維持28%。

3、 社區增值服務：社區增值服務類型多樣、空間巨大，隨著公司加大團膳、拎包入住、車位銷售等業務拓展力度，預計 2021-2023 年社區增值服務營收增速分別為 95.4%、59.0%、43.6%。

毛利率方面，隨著低毛利的拎包入住、新橙社等項目收入占比提高，預計 2021-2023 年社區增值服務毛利率有所下滑，分別為 42.7%、40.4%、38.1%。

4、 智慧園區服務：智慧園區服務業務除來自關聯房企，公司亦積極拓展商場等外部項目，預計2021-2023 年智慧園區服務營收增速穩中下滑，分別為 25%、20%、15%，毛利率維持 16.5%。

預計新城悅服務 2021-2023 年營收分別為 43.14億元、60.26億元、79.73億元，同比增長 50.5%、 39.7%、32.3%；歸母淨利潤分別為 6.68 億元、9.65 億元13.70 億元，同比增長 47.6%、44.4%、42.0%。