行業近況
繼今年2月份,北上廣深等22個城市披露了住宅用地供應「兩集中」新規以來,已有十城(廣州、杭州、北京、天津、長春、無錫、長沙、重慶、南京和沈陽)公布首批集中供地項目信息。其中,長春、廣州、無錫、天津以及北京已於今年3月發布了首批集中出讓公告,其餘五城則於4月發布首批集中出讓公告。
本周觀點
為實現「房住不炒」的目標,國家針對房地產行業實施供給側改革。2020年下半年至今,國家出台了多種政策來促進房地產行業的穩定發展,包括但不限於:
1)針對房企的「三道紅線」融資新規&土地供應「兩集中」政策、2)針對銀行的房貸規定、以及3)為了打擊炒房者而嚴查「經營貸」流入樓市等。上述政策,本質上都是房地產開發行業供給側改革的具體構成,最終都是服務於「房住不炒」這一目標。
下面,將重點解讀「三道紅線」融資新規以及土地供應「兩集中」政策,對房地產開發行業的具體影響。
「三道紅線」融資新規的實施,可以強製性降低房地產開發行業槓桿率,加快淘汰、出清陷入流動性困境的激進型、高槓桿房企,從長遠來見,利好行業的長期發展。
從2020年報來分析,絕大多數房企已經脫離紅檔,轉入黃檔或者回歸綠檔,這主要是房企加大對去化以及銷售回款的考核,另外還控製拿地節奏與強度,以及提高所有者權益。
房企降低槓桿率,不僅利好自身的長遠穩健發展以及降低資金鏈斷裂風險,客觀上還減少了競拍土地的惡性競爭、降低行業的系統性風險,穩定房地產行業作為國民經濟支柱行業的地位。
土地供應政策的變化,本質上是一次供給側改革,可優化行業競爭格局,利好具備融資優勢、經營穩健的頭部房企,並加速提高行業集中度。
具體的傳導邏輯如下:此前中小房企普遍使用激進型的土地獲取策略,導致的後果是直接提高土地溢價,造成全行業利潤率偏低,並導致資金鏈條緊張及財務槓桿率居高不下。而土地集中供應新政實施後,對房企的資金、融資、運營、拿地能力等提出了更高的要求,而頭部房企,如萬科、保利、中海外、華潤等具備極強的綜合實力,尤其是融資能力方面具備顯著優勢,因而有望在住宅用地競爭中以相較以往更低的土地溢價率取得了更大的競爭優勢,並提高銷售利潤率。
相比之下,中小房企不僅「彎道超車」策略將失效,更可能面臨更嚴峻的生存危機,畢竟住宅用地對於多數開發型房企就是生產用的「原材料」,必不可缺。
投資建議
基於上述分析,我們認為房地產行業的供給側改革,將加速提升房地產開發行業的集中度,並且將長期利好具備融資優勢、穩健經營的頭部房企,畢竟在管理紅利時代,「走得快」遠不及「走得穩」重要。
風險提示
宏觀經濟景氣度下滑、行業調控政策趨嚴、去化速度大幅低於預期
附錄:海外大地產各細分板塊龍頭本周表現及估值情況。
編輯/Ray
行業近況
繼今年2月份,北上廣深等22個城市披露了住宅用地供應「兩集中」新規以來,已有十城(廣州、杭州、北京、天津、長春、無錫、長沙、重慶、南京和瀋陽)公佈首批集中供地項目信息。其中,長春、廣州、無錫、天津以及北京已於今年3月發佈了首批集中出讓公告,其餘五城則於4月發佈首批集中出讓公告。
本週觀點
為實現「房住不炒」的目標,國家針對房地產行業實施供給側改革。2020年下半年至今,國家出臺了多種政策來促進房地產行業的穩定發展,包括但不限於:
1)針對房企的「三道紅線」融資新規&土地供應「兩集中」政策、2)針對銀行的房貸規定、以及3)為了打擊炒房者而嚴查「經營貸」流入樓市等。上述政策,本質上都是房地產開發行業供給側改革的具體構成,最終都是服務於「房住不炒」這一目標。
下面,將重點解讀「三道紅線」融資新規以及土地供應「兩集中」政策,對房地產開發行業的具體影響。
「三道紅線」融資新規的實施,可以強製性降低房地產開發行業槓桿率,加快淘汰、出清陷入流動性困境的激進型、高槓桿房企,從長遠來見,利好行業的長期發展。
從2020年報來分析,絕大多數房企已經脫離紅檔,轉入黃檔或者回歸綠檔,這主要是房企加大對去化以及銷售回款的考核,另外還控製拿地節奏與強度,以及提高所有者權益。
房企降低槓桿率,不僅利好自身的長遠穩健發展以及降低資金鍊斷裂風險,客觀上還減少了競拍土地的惡性競爭、降低行業的系統性風險,穩定房地產行業作為國民經濟支柱行業的地位。
土地供應政策的變化,本質上是一次供給側改革,可優化行業競爭格局,利好具備融資優勢、經營穩健的頭部房企,並加速提高行業集中度。
具體的傳導邏輯如下:此前中小房企普遍使用激進型的土地獲取策略,導致的後果是直接提高土地溢價,造成全行業利潤率偏低,並導致資金鍊條緊張及財務槓桿率居高不下。而土地集中供應新政實施後,對房企的資金、融資、運營、拿地能力等提出了更高的要求,而頭部房企,如萬科、保利、中海外、華潤等具備極強的綜合實力,尤其是融資能力方面具備顯著優勢,因而有望在住宅用地競爭中以相較以往更低的土地溢價率取得了更大的競爭優勢,並提高銷售利潤率。
相比之下,中小房企不僅「彎道超車」策略將失效,更可能面臨更嚴峻的生存危機,畢竟住宅用地對於多數開發型房企就是生產用的「原材料」,必不可缺。
投資建議
基於上述分析,我們認為房地產行業的供給側改革,將加速提升房地產開發行業的集中度,並且將長期利好具備融資優勢、穩健經營的頭部房企,畢竟在管理紅利時代,「走得快」遠不及「走得穩」重要。
風險提示
宏觀經濟景氣度下滑、行業調控政策趨嚴、去化速度大幅低於預期
附錄:海外大地產各細分板塊龍頭本週表現及估值情況。
編輯/Ray
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