來源:真叫盧俊
作者:真叫盧俊團隊
2019年過去了,但有一個實際點的問題還沒回答:你在樓市賺了多錢?哪怕賬面的也行。
是在堅守一二線,還是掘金三四線,還是在項目端費勁心力在尋找筍盤?
本質上所有路徑都沒有對錯,無非是能在越來越不確定的時代中,借用樓市這個端口去尋求保衛財富的確定性。
但2019的最大的樓市贏家似乎有點出人意料,與城市無關,與項目無關,這條賽道,叫地產股。
2020年1月2日,樂居財經采集近200只地產股數據,統計了它們去年一整年市值漲跌幅度,推出了《2019中國上市房企市值漲幅榜》。
根據統計,2019年A股地產板塊上漲26.03%,H股地產板塊上漲16.6%,這還是均值,如果你把TOP100的開發商單獨拎出來:
100只地產股2019年總市值合計達39351億元,平均增幅38.5%。
甚至前三的大悅城漲了218%,魯商發展173%,奧園156%,一年兩倍的地產股終於17年後又回來了。
是不是比買房刺激多了?
但說到底,所有投資的賽道都有一個硬核邏輯,就是財富效應的滯後。打個比方,當你知道投一個項目很賺錢的時候,你很可能是最後一個知道,並且進來接那最後一棒的。
所以直接點,就想和大家探討一個問題,現在的地產股是否還能投資?
01
所以如果直接一點先拋觀點,那就是我認為地產股被低估。
對比地產發展的黃金十年,這十年是地產股失去的十年。
2007年,當我們還在歡欣鼓舞地產的大躍進時代,沒有想到兩件事,這一年間地產股完成10-20倍普漲。
任何一輪中國樓市牛市與之相比,漲幅都弱爆了,多少人還記得那年的萬科的PE是100倍,華僑城的PE到達了驚人150倍,你要說那時候地產股沒泡沫,那就是真愛了。
第二件事,誰也沒想到,第二年金融危機來的這麽快,然後地產股用最快速度泡沫破裂,並且從資本市場中迅速消失,找了一個角落做了安靜的配角。
後來這12年間最神奇的一件事,地產行業發展與地產股的漲幅沒有半點正向關聯。
房地產銷售金額從2007年2.96萬億,增長到2018年15萬億,累計銷售金額92.01萬億,每個參與其中的業內或者大眾都賺錢盆滿缽滿。
然而,地產股長期不起色不說,即便在股市最浪的15年,萬科作為龍頭都沒有衝回高點。
其實回過來看也沒什麽,這十二年就是地產股在還07年市值大躍進的債,我以前和朋友分享過,什麽叫估值回歸,簡單說就是出來混,總要還的。
平均100倍估值的泡沫要去,加上行業發展太好,對資本市場也沒什麽依賴,也什麽動力,整個地產股就在默默進行一場估值修復的過程。
直到18年下半的寒冬,不僅給了樓市,也給了地產股板塊最後一擊重擊,從價格維度上來說,整個行業市盈率已經被壓縮到5倍區間,而全球成熟房地產股市估值一般在15~20倍左右。
說穿了,不是樓市有多看好,只是去年的價格相對價格,實在打折了,而且今年行業發現借錢變得越來越難,成本越來越高,那麽資本市場就是新權重渠道。
一切都讓當下地產股處於低估值區間。
02
當然,純粹的市盈率估值法,也並不能完全匹配地產股,從某種角度上來,地產股是股市中最神奇的那一趴。
這既取決於地產行業的特質,某種程度也能讓大家更好理解如何去投資地產股。
先大概和各位科普下房地產開發行業基本模式,大體上會經歷拿地—開工—預售—交付這四個階段,而因為預售製的存在,讓地產商的財報很容易被誤解。
不知道各位有沒有觀察到,這兩年想唱衰樓市,通常都會從負債端切入,拿那些開發商看起來驚人負債數據說事。
然而,這卻是地產這行最大競爭力所在,先收錢再交貨,但從會計準則上就會有個問題,就是開發商賣出去這部分房子,在會計類目預收賬款,在財報上,則算成負債端。
也就是說,哪怕地產商把一個項目清光了,只要沒交房,對不起,你收到這些購房款只能算負債,而不是你的營收和利潤。
所有這些錢呢,就看你的交房速度了,行業目前周期在1年半到兩年左右交房,等交房那一刻,這部分錢從負債正式轉為營收收入。
這就意味著,把拿地算在內話,在賺錢的地產項目也要先虧三年為敬,而且利潤是要滯後釋放,有可能銷售增長越快的開發商即期利潤越難看。
所以我為什麽去年推薦大家多留心地產股,預估到今年不少開發商今年的財報還挺亮眼,其實還在釋放著17年和18年上的成果。
還有個關鍵因素,貨值以及權益貨值,這里由於篇幅不展開解釋了,就是你手上能有多少能用的土地儲備。
如果前面算看著鍋里的,貨值就是吃在碗里的,一般來說長期經營的開發商,土地儲備至少應滿足未來三到五年的開發需求,因為大項目通常都是分成期數,有幾年甚至十幾年的滾動開發周期。
而期間土地儲備只能原值入賬,換句話說持有期間哪怕土地價格漲了,財報也維持買入價的原值,那也意味著一般你不是激進高位拿了很多地王,開發商的資產很容易被低估。
03
好,看股票的好壞,無非兩個維度,估值和成長性。
其實我覺得地產股一直不受市場待見的原因,就是大家對他的天花板預期太明確了,起碼在經歷20年高速發展後,城市化都60%,你還能成長到哪去呢。
這是對地產股一個很大的誤解。
概括來說,高玩的房地產玩家和普通房地產玩家命運以後是不同的。
前重慶市長黃奇帆在跨年前做了場刷屏演講,提了兩個很有意思的數據,第一未來樓市10年總量從17億方到10億方,但10億是平衡點,因為有產品淘汰帶來的置換需求,10億方就是穩定發展的階段。
從這個維度上來說,房地產是個永續行業,起碼還是個有利潤行業,在全社會的平均淨資產回報率(ROE)通常不到10%情況下,目前頭部開發商單個項目自有資金投資回報率還能長期保持在20%以上。
還有就是開發商數量大幅降低,從9萬到1萬,最後就剩下1萬家開發商活下來。
其實行業早共同認知了,未來5年全國百強將占到70%~80%,十強占到35%~45%,三強占到20%,老大接近10%。
行業的黃金時代過去了,但是強勢開發商的白金時代才剛剛到來。
今年三季度A股全部房企盈利統計,前五名的淨利潤占全部房企利潤的45%。除了大魚吃小魚帶了行業利潤歸集,各位有沒想過,還有個重要要素,融資。
這是開發商最重要的命門,未來行業很普遍一個現象就是小開發借不到錢了,原始資本、發行股票融資、銷售利潤積累、發行企業債,每一個維度,大開發商都在築起一條深不見底護城河。
以前融資規模確定行業地位,今後融資成本和能力定生死。
理解這些,就能明白為什麽大家最後都走上高周轉,現金流開始變得比利潤重要,因為資本之下,跑的快,是真的為了活下去。
當然,更重要的是理解這些內核,我們來聊聊怎麽挑出一支靠譜的地產股。
04
首先,再樂觀最重要依然是安全邊際。
這點上,觀察開發商負債還是很重要,尤其負債和資產利用能力還是定生死,而且創始人的價值觀很容易影響公司,像融創老孫這種抄底高手為什麽被資本市場認可道理就在這里。
其次,土儲這件事決定了開發商能走多遠,某種程度,要比業績重要,因為業績是過去式,土儲才是你的將來式。
起碼我要知道你還能在盤子里玩幾年,當然,不要一味的看規模,以後看他的土儲在一二線城市的占比會更重要。
還有當前銷售額+過往業績結合看,還記得房地產利潤後置的模式,一個看懂現實,一個看懂未來,你才能更好給地產股算估價。
最後有兩個小點。
開發商要點不務正業,起碼要在探索除了買房子之外出路,這樣既能給資本市場講點故事,也能說準備哪天真能自救。
既然周轉在降速,那溢價就會很重要,誰能又快又好供應好產品拿到溢價,誰就率先突圍。
不要小看這點,高周轉的很多,能好產品的也有,但是又快又好的,沒幾家。
鄭重申明下,以上僅僅是三魚的個人看法,不代表任何平台看法,也不代表任何推薦和建議。
僅此而已。
但我覺得,普通人投資地產股最好的姿勢,就是找個TOP10,投完前後,忘掉這件事,十年後再看他。
2020,不管那條賽道,都祝各位好運了。
編輯/Jeffy