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房價不動,地產股卻悄悄漲了兩倍

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來源:真叫盧俊

作者:真叫盧俊團隊

2019年過去了,但有一個實際點的問題還沒回答:你在樓市賺了多錢?哪怕賬面的也行。

是在堅守一二線,還是掘金三四線,還是在項目端費勁心力在尋找筍盤?

本質上所有路徑都沒有對錯,無非是能在越來越不確定的時代中,借用樓市這個端口去尋求保衛財富的確定性。

但2019的最大的樓市贏家似乎有點出人意料,與城市無關,與項目無關,這條賽道,叫地產股。

2020年1月2日,樂居財經采集近200只地產股數據,統計了它們去年一整年市值漲跌幅度,推出了《2019中國上市房企市值漲幅榜》。

根據統計,2019年A股地產板塊上漲26.03%,H股地產板塊上漲16.6%,這還是均值,如果你把TOP100的開發商單獨拎出來:

100只地產股2019年總市值合計達39351億元,平均增幅38.5%。


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甚至前三的大悅城漲了218%,魯商發展173%,奧園156%,一年兩倍的地產股終於17年後又回來了。

是不是比買房刺激多了?

但說到底,所有投資的賽道都有一個硬核邏輯,就是財富效應的滯後。打個比方,當你知道投一個項目很賺錢的時候,你很可能是最後一個知道,並且進來接那最後一棒的。

所以直接點,就想和大家探討一個問題,現在的地產股是否還能投資?

01


所以如果直接一點先拋觀點,那就是我認為地產股被低估。

對比地產發展的黃金十年,這十年是地產股失去的十年。

2007年,當我們還在歡欣鼓舞地產的大躍進時代,沒有想到兩件事,這一年間地產股完成10-20倍普漲。

任何一輪中國樓市牛市與之相比,漲幅都弱爆了,多少人還記得那年的萬科的PE是100倍,華僑城的PE到達了驚人150倍,你要說那時候地產股沒泡沫,那就是真愛了。

第二件事,誰也沒想到,第二年金融危機來的這麽快,然後地產股用最快速度泡沫破裂,並且從資本市場中迅速消失,找了一個角落做了安靜的配角。

後來這12年間最神奇的一件事,地產行業發展與地產股的漲幅沒有半點正向關聯。

房地產銷售金額從2007年2.96萬億,增長到2018年15萬億,累計銷售金額92.01萬億,每個參與其中的業內或者大眾都賺錢盆滿缽滿。

然而,地產股長期不起色不說,即便在股市最浪的15年,萬科作為龍頭都沒有衝回高點。

其實回過來看也沒什麽,這十二年就是地產股在還07年市值大躍進的債,我以前和朋友分享過,什麽叫估值回歸,簡單說就是出來混,總要還的。

平均100倍估值的泡沫要去,加上行業發展太好,對資本市場也沒什麽依賴,也什麽動力,整個地產股就在默默進行一場估值修復的過程。

直到18年下半的寒冬,不僅給了樓市,也給了地產股板塊最後一擊重擊,從價格維度上來說,整個行業市盈率已經被壓縮到5倍區間,而全球成熟房地產股市估值一般在15~20倍左右。

說穿了,不是樓市有多看好,只是去年的價格相對價格,實在打折了,而且今年行業發現借錢變得越來越難,成本越來越高,那麽資本市場就是新權重渠道。

一切都讓當下地產股處於低估值區間。

02


當然,純粹的市盈率估值法,也並不能完全匹配地產股,從某種角度上來,地產股是股市中最神奇的那一趴。

這既取決於地產行業的特質,某種程度也能讓大家更好理解如何去投資地產股。

先大概和各位科普下房地產開發行業基本模式,大體上會經歷拿地—開工—預售—交付這四個階段,而因為預售製的存在,讓地產商的財報很容易被誤解。

不知道各位有沒有觀察到,這兩年想唱衰樓市,通常都會從負債端切入,拿那些開發商看起來驚人負債數據說事。

然而,這卻是地產這行最大競爭力所在,先收錢再交貨,但從會計準則上就會有個問題,就是開發商賣出去這部分房子,在會計類目預收賬款,在財報上,則算成負債端。

也就是說,哪怕地產商把一個項目清光了,只要沒交房,對不起,你收到這些購房款只能算負債,而不是你的營收和利潤。

所有這些錢呢,就看你的交房速度了,行業目前周期在1年半到兩年左右交房,等交房那一刻,這部分錢從負債正式轉為營收收入。

這就意味著,把拿地算在內話,在賺錢的地產項目也要先虧三年為敬,而且利潤是要滯後釋放,有可能銷售增長越快的開發商即期利潤越難看。

所以我為什麽去年推薦大家多留心地產股,預估到今年不少開發商今年的財報還挺亮眼,其實還在釋放著17年和18年上的成果。

還有個關鍵因素,貨值以及權益貨值,這里由於篇幅不展開解釋了,就是你手上能有多少能用的土地儲備。

如果前面算看著鍋里的,貨值就是吃在碗里的,一般來說長期經營的開發商,土地儲備至少應滿足未來三到五年的開發需求,因為大項目通常都是分成期數,有幾年甚至十幾年的滾動開發周期。

而期間土地儲備只能原值入賬,換句話說持有期間哪怕土地價格漲了,財報也維持買入價的原值,那也意味著一般你不是激進高位拿了很多地王,開發商的資產很容易被低估。

03


好,看股票的好壞,無非兩個維度,估值和成長性。

其實我覺得地產股一直不受市場待見的原因,就是大家對他的天花板預期太明確了,起碼在經歷20年高速發展後,城市化都60%,你還能成長到哪去呢。

這是對地產股一個很大的誤解。

概括來說,高玩的房地產玩家和普通房地產玩家命運以後是不同的。

前重慶市長黃奇帆在跨年前做了場刷屏演講,提了兩個很有意思的數據,第一未來樓市10年總量從17億方到10億方,但10億是平衡點,因為有產品淘汰帶來的置換需求,10億方就是穩定發展的階段。

從這個維度上來說,房地產是個永續行業,起碼還是個有利潤行業,在全社會的平均淨資產回報率(ROE)通常不到10%情況下,目前頭部開發商單個項目自有資金投資回報率還能長期保持在20%以上。

還有就是開發商數量大幅降低,從9萬到1萬,最後就剩下1萬家開發商活下來。

其實行業早共同認知了,未來5年全國百強將占到70%~80%,十強占到35%~45%,三強占到20%,老大接近10%。

行業的黃金時代過去了,但是強勢開發商的白金時代才剛剛到來。

今年三季度A股全部房企盈利統計,前五名的淨利潤占全部房企利潤的45%。除了大魚吃小魚帶了行業利潤歸集,各位有沒想過,還有個重要要素,融資。

這是開發商最重要的命門,未來行業很普遍一個現象就是小開發借不到錢了,原始資本、發行股票融資、銷售利潤積累、發行企業債,每一個維度,大開發商都在築起一條深不見底護城河。

以前融資規模確定行業地位,今後融資成本和能力定生死。

理解這些,就能明白為什麽大家最後都走上高周轉,現金流開始變得比利潤重要,因為資本之下,跑的快,是真的為了活下去。

當然,更重要的是理解這些內核,我們來聊聊怎麽挑出一支靠譜的地產股。

04


首先,再樂觀最重要依然是安全邊際。

這點上,觀察開發商負債還是很重要,尤其負債和資產利用能力還是定生死,而且創始人的價值觀很容易影響公司,像融創老孫這種抄底高手為什麽被資本市場認可道理就在這里。

其次,土儲這件事決定了開發商能走多遠,某種程度,要比業績重要,因為業績是過去式,土儲才是你的將來式。

起碼我要知道你還能在盤子里玩幾年,當然,不要一味的看規模,以後看他的土儲在一二線城市的占比會更重要。

還有當前銷售額+過往業績結合看,還記得房地產利潤後置的模式,一個看懂現實,一個看懂未來,你才能更好給地產股算估價。

最後有兩個小點。

開發商要點不務正業,起碼要在探索除了買房子之外出路,這樣既能給資本市場講點故事,也能說準備哪天真能自救。

既然周轉在降速,那溢價就會很重要,誰能又快又好供應好產品拿到溢價,誰就率先突圍。

不要小看這點,高周轉的很多,能好產品的也有,但是又快又好的,沒幾家。

鄭重申明下,以上僅僅是三魚的個人看法,不代表任何平台看法,也不代表任何推薦和建議。

僅此而已。

但我覺得,普通人投資地產股最好的姿勢,就是找個TOP10,投完前後,忘掉這件事,十年後再看他。

2020,不管那條賽道,都祝各位好運了。

編輯/Jeffy

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財經新聞常見問題 FAQ

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為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

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您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

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