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來源:公眾號“懶豬撿財”(ID:lanzhujiancai)

主要觀點


恒大物業,會采用現金申購,不用著急認購,申購多少取決於近期的其他新股,比如泡泡瑪特、藍月亮、京東健康,歡迎留意後面的文章,沒必要融資申購,上乙組也要對比其他新股,恒大物業總手數比較多,中簽率不會差,加上一手價格4924,現金申購性價比最高。

幾點原因:

估值:如果上限定價,市值1054億港幣,對應2019年PE95.2倍,PE(TTM)52.8倍,2020年指引34.05倍。對比上市公司碧桂園服務,不算過高,還能接受;

規模:在管面積約為2.5億平方米,而合同面積為5.1億平方米,碧桂園服務在管面積3.2億平方米,合同面積7.5億平方米,碧桂園更優,恒大目前淨利潤年復合增長率195%,比收入要高很多,主要原因來自於提高在管面積和物業管理費,物業管理費持續性不大,此次募資金額65%用於並購其他第三方,短期內看好還能維持高增速;

基石:許博士的朋友們,作為基石認購了72億港幣,占比48.7%,這麽多朋友來認購,相信價格是厚道的,散戶也能喝口湯。

招股信息


新股名稱:恒大物業,股票代碼6666

招股價:8.5~9.75港幣

入場費:4924港幣募集資金:158億

發售股數:16.2億

香港發售股數:1.62億

保薦人:華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信證券、海通國際

招股時間:11.23~11.26

公布中簽時間:12.1

上市時間:12.2

公司概況


恒大物業是中國其中一家最大和增長最快的綜合物業管理服務運營商。根據中指研究院的研究,截至2019年12月31日,在中國物業服務百強企業中, 以項目所覆蓋城市數目計,恒大物業排名第二;分別以總收入、總毛利及總淨利潤計,恒大物業排名第三;以簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。

2017年至2019年,恒大物業淨利潤以195.5%的復合年增長率增加,在中國物業服務20強企業中最高。恒大物業的上市速度也創造了行業新的記錄,從9月末披露招股書到11月15日通過港交所聆訊,恒大僅用了47天。

業務表現


在管面積

恒大物業在管面積覆蓋全國逾280個城市,已簽約並服務1354個項目,總在管面積約為2.5億平方米,而簽約面積為5.1億平方米,以應佔簽約銷售計,自2017年起連續三年在中國物業開發商排名中位居榜首。恒大集團龐大的土地儲備為恒大物業開發優質項目提供具有巨大潛力的途徑。

財務表現

於2017年、2018年及2019 年以及截至2020年6月30日止六個月,恒大物業的收入分別為43.99億元、59.03元、73.32元及45.63億元,年復合增長率為29.1%;淨利潤分別 為1.06億元、2.3億元、9.3億元及11.47億元,復合增長率高達195.5%。


業務類型

主要從三條業務線產生收入:物業管理服務;非業主增值服務;社區增值服務。

目前主要收入來自於物業管理,占比61.9%,社區增值服務是是潛力最大的業務板塊之一。考慮到該板塊毛利率較高,且公司已擁有百萬業主的住戶資源,未來將大力發展社區增值服務。目前公司的社區增值服務包括社區經營服務、社區資產管理服務、社區生活服務。


基石投資者


繼之前引入雲鋒基金、紅杉資本、騰訊控股等戰略投資者後,恒大物業又引來23家基石投資者,基石投資者投資金額約72億港元,占恒大物業全球基礎發行規模的48.7%。


估值


如果上限定價,市值1054億港幣,對應2019年PE95.2倍,PE(TTM)52.8倍,2020年指引34.05倍。目前國內估值超過千億的除了恒大物業,還有萬科物業,碧桂園服務,其中碧桂園服務同樣是港股上市公司,目前市值1282億港幣,PE69.5倍,PE(TTM)53.32倍,2020年指引32.18倍。恒大物業的估值不算貴,而且現階段增速比碧桂園快,上市募集資金有65%將用於第三方的收並購,以維持增速。


一手中簽率


回撥比例10%~20%,申購人數上之前金科7.2萬人,融創4.4萬人,這兩個都漲的不錯,再加上恒大的知名度,這次人數預計會高一些,可能10~20萬吧,這次總手數很多,中簽率應該起碼有50%,甚至100%,所以沒太必要融資,現金打就是了。

乙組獲配數量現在很難預測,不知道市場熱度怎樣,按照發售的數量,打和點不會超過10%,甚至低於5%,想上乙組的可能要和其他新股對比一下,藍月亮、京東健康、泡泡瑪特可能是不錯的標的。


編輯/IrisW


01.png#討論:大家準備打新哪些新股?可能怎麽打?

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標題:恒大物業新股分析,能跟大佬們喝口湯嗎?

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財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。