青島自然資源和規劃局官網發布,為落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求,嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。全年將分3批次,集中統一發布住宅用地的招拍掛公告,並實施招拍掛出讓活動,引導市場理性競爭。
穩定企業資金運用預期,避免集中競爭,降低土地市場溢價率
我們相信,多地土地集中分批次出讓,有利於避免地產企業過度競爭。由於土地出讓一般有保證金要求,企業很難在多地,針對大量地塊,同時繳納保證金。我們相信,平均而言,單塊土地可參與的房企數量可能會下降(盡管最優質地塊的參與企業數量並不會下降)。即使是比較激進的企業,也只能量力而行,參與一部分的土地出讓。
增加土地市場公開透明度,規範房地產開發流程,減少「勾地」的空間,有利於全國性的大公司
我們認為,及時、準確、全面披露地塊信息,集中發布公告,有利於企業全面比較不同地區,不同地塊的質量。所有增加土地市場透明度,規範開發流程的努力,都更有利於全國性的大公司,尤其是那些資金成本、建造經驗有優勢的企業。
刺激地方適當增加土地供給,適當提升供應土地的質量,合理定價
由於地方推地的機會是有限的,一旦推地過少,或由於所推土地質量太低,導致開發企業不積極,流拍率過高,地方只能等待下一次土地出讓的窗口。這在客觀上可能推動地方適當增加供給,並合理定價。
進一步增加企業開發流程的競爭,對企業的工程節點、定價營銷、產品質素等要求提升,有利於開發能力較為均衡的公司
集中時間點推地,意味著推盤的時間競賽更為直接和激烈,也意味著流程管控能力更強,品質更高的房企可能更具優勢。
終結行業的內卷化競爭,供給側改革的最後一塊製度拼圖
我們認為,三道紅線和房貸集中度管理,的確限製了企業惡性加槓桿,但土地市場激烈競爭的製度環境仍有待改革。一旦實行次數限製,集中出讓的招拍掛規則,增加土地市場透明度,則更有利於形成市場有序、穩定的競爭格局,減少「地王」出現的頻次,穩定優秀企業的盈利水平,推進優勝劣汰。從製度上來說,土地市場的改革可以是行業供給側改革的最後一塊拼圖——內卷化競爭將因此結束,真正優秀的房企的穩定性和成長性將都有所上升。我們看好房地產板塊的投資機會,推薦萬科A(萬科企業),保利地產、金地集團、龍湖集團、華潤置地、碧桂園、旭輝控股集團、金科股份、世茂集團、世茂股份和招商蛇口。
風險提示:
部分企業可能無視貸款集中度管理和三道紅線要求,強行同時繳納大量保證金,從而增加部分企業面臨信用風險;政策不利於擅長勾地的本地化中小公司,也不利於流程管控能力較差,產品競爭力不足的公司。
編輯/Ray
青島自然資源和規劃局官網發佈,為落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求,嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓,即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。全年將分3批次,集中統一發布住宅用地的招拍掛公告,並實施招拍掛出讓活動,引導市場理性競爭。
穩定企業資金運用預期,避免集中競爭,降低土地市場溢價率
我們相信,多地土地集中分批次出讓,有利於避免地產企業過度競爭。由於土地出讓一般有保證金要求,企業很難在多地,針對大量地塊,同時繳納保證金。我們相信,平均而言,單塊土地可參與的房企數量可能會下降(儘管最優質地塊的參與企業數量並不會下降)。即使是比較激進的企業,也只能量力而行,參與一部分的土地出讓。
增加土地市場公開透明度,規範房地產開發流程,減少「勾地」的空間,有利於全國性的大公司
我們認為,及時、準確、全面披露地塊信息,集中發佈公告,有利於企業全面比較不同地區,不同地塊的質量。所有增加土地市場透明度,規範開發流程的努力,都更有利於全國性的大公司,尤其是那些資金成本、建造經驗有優勢的企業。
刺激地方適當增加土地供給,適當提升供應土地的質量,合理定價
由於地方推地的機會是有限的,一旦推地過少,或由於所推土地質量太低,導致開發企業不積極,流拍率過高,地方只能等待下一次土地出讓的窗口。這在客觀上可能推動地方適當增加供給,併合理定價。
進一步增加企業開發流程的競爭,對企業的工程節點、定價營銷、產品質素等要求提升,有利於開發能力較為均衡的公司
集中時間點推地,意味著推盤的時間競賽更為直接和激烈,也意味著流程管控能力更強,品質更高的房企可能更具優勢。
終結行業的內卷化競爭,供給側改革的最後一塊製度拼圖
我們認為,三道紅線和房貸集中度管理,的確限製了企業惡性加槓桿,但土地市場激烈競爭的製度環境仍有待改革。一旦實行次數限製,集中出讓的招拍掛規則,增加土地市場透明度,則更有利於形成市場有序、穩定的競爭格局,減少「地王」出現的頻次,穩定優秀企業的盈利水平,推進優勝劣汰。從製度上來説,土地市場的改革可以是行業供給側改革的最後一塊拼圖——內卷化競爭將因此結束,真正優秀的房企的穩定性和成長性將都有所上升。我們看好房地產板塊的投資機會,推薦萬科A(萬科企業),保利地產、金地集團、龍湖集團、華潤置地、碧桂園、旭輝控股集團、金科股份、世茂集團、世茂股份和招商蛇口。
風險提示:
部分企業可能無視貸款集中度管理和三道紅線要求,強行同時繳納大量保證金,從而增加部分企業面臨信用風險;政策不利於擅長勾地的本地化中小公司,也不利於流程管控能力較差,產品競爭力不足的公司。
編輯/Ray
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