香港財經新聞股票分析：
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2021年4月10日，在阿里巴巴壟斷案結果出爐後的幾個小時（被市場監管總局處罰182億元）。安居客董事會主席姚勁波在社交媒體公開發聲，直指市場壟斷。最後，姚勁波留下一句，「58安居客今年作為挑戰者全面進入新房交易領域」。
巧的是，就在事件發生的兩天前，58同城整合旗下房產板塊於「安居客」一身向港交所遞交了上市申請。
姚老闆一頓猛如虎的操作，顯然精準蹭上了近期房產交易領域的熱度，為安居客上市造足了勢，現在市場人盡皆知兩個消息：
1、安居客即將登陸香港資本市場；
2、安居客將全面進入新房交易領域。
那麼，現有的市場格局下，安居客憑什麼攪動市場一汪春水。
01 騰訊持股，碧桂園加碼，資本明星匯聚
2007年，安居客在上海正式成立，成立之初公司業務覆蓋新房、二手房、租房、商業地產、海外地產、裝修等多個領域。
伴隨著業務規模越做越大，2015年3月，安居客被國內信息服務類網站58同城看中並以2.67億美元完成收購，目前定位為房產信息及交易服務開放平臺，其業務包括房產在線營銷、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。
早在2020年9月，安居客母公司58同城以87億美元總市值在美股完成私有化時，市場就有推測，58同城完成退市只是第一步，實現整體或旗下業務分拆在港上市，才是終極目標。
果不其然，2020年4月8日，整合了安居客、58房產、愛房和巧房業務的安居客集團，正式向港交所提出上市申請。
根據招股書顯示，安居客在上市前的股東架構中，控股股東為姚勁波先生。姚勁波透過58同城控製約45.3%的股份，透過Nihao Haven Corporation等控製約13.5%的股份，合計控製約58.8%的股份。
從股權結構來看，可以發現眾多明星資本匯聚安居客，其中包括：騰訊持股14.1%，是第一大外部股東；華平投資持股7.9%；General Atlantic 泛大西洋資本集團持股7.7%；鷗翎投資持股3.9%；InternetOpportunity Haven Company持股1.5%；而知名地產巨頭碧桂園持股1.7%；雅居樂集團持股0.2%等。
值得一提的是，上市前夕，就在2020年3月2日，安居客剛剛完成了一輪由碧桂園的關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED是領投的2.5億美元融資。
據招股書披露，新世界發展、新鴻基、雅居樂、恆基地產、中建地產、時代地產、華懋地產均參與了本輪投資。
那麼問題來了，看起來不缺錢的安居客，為什麼還是要堅持上市？
02 營收增長，利潤收窄，背後是流量困境
根據安居客招股書，「按本年度及2020年12月31日止季度平均移動月活躍用戶量計算，公司是中國最大的在線房產平臺，平均移動月活躍用戶量由2018年的4070萬增加至2020年的6620萬；截至2020年底，吸引逾72.6萬名付費經紀人，併為中國前100家開發商中的95家提供服務。」
2018年、2019年、2020年，安居客營收分別為62.16億元、75.79億元，以及80.52億元人民幣。當年實現利潤分別為19.07億元、23.06億元及人民幣19.55億元人民幣，淨利潤率則持續降低，分別為30.7%、30.4%及24.3%。營收持續增長，利潤卻連年降低的安居客，背後是流量困境。
安居客看起來為購房、租房者提供房產信息及交易服務，實際做的是為房產經紀品牌、經紀人與開發商獲客和營銷的生意。
説到底，安居客本身是個流量平臺，也就是説只管收流量費不管成交，由網站向用戶免費提供中介方發佈的房源，再按照約定收取中介方的費用。
不同於一般房產服務平臺，安居客的商業模式中「沒有中間商賺差價」，收取經紀人及開發商的服務費，併為其提供營銷服務。
安居客在平臺上只給經紀人提供了發佈信息的渠道，不能對房源真實性進行監控，因此難以保證房源的真實性和經紀人的信用。
這種模式滋生了大量違規的行為，經紀人為促成交易的達成，不惜上傳虛假房源，這也使得安居客很長時間都被貼著口碑不佳的標籤。
自2017年至2020年，全國多地住建委、網信辦等監管部門多次通報、約談58同城和安居客違規經營現象，涉及發佈虛假房源、黑中介、上線小產權房和保障性住房、存在未獲批銷售許可的項目，以及涉嫌泄露用戶信息等問題。
房源真實性是房產經紀平臺擴大流量和客源的重要因素。安居客虛假房源氾濫以被大家所熟知，這非常不利於安居客對客源進行轉化，進行影響到付費經紀人數量的提升。
2018年、2019年以及2020年銷售費用分別為26.55億元、29.72億元以及人民幣35.95億元人民幣，分別佔當年營收的42.71%、39.21%以及44.65%。
銷售費用持續增加，是安居客獲客難度變高的最好體現。這種難度一方面來自於安居客自身「口碑危機」導致的客戶信任度降低，另一方面則來自於市場競爭的加劇。
房地產市場是中國最大的行業之一，於2020年佔中國國內生產總值23.6%。根據艾瑞諮詢，住宅房地產市場規模於2020年達到人民幣24萬億元，並預計2025年將以8.9%的複合年增長率增長至人民幣36.6萬億元。對購房者、租戶，以及業主和開發商而言，住宅經紀服務在交易過程中變得愈發重要。
隨著中國互聯網行業的進一步發展，在線渠道愈加成為房地產行業中的主導及主流。在線看房的人羣不斷增加，而經紀品牌及開發商正不斷轉向在線，以便與潛在客戶直接接觸。
雖然聲稱擁有最大的經紀人網絡，但對比安居客競品貝殼2020年營收704.8億元，後者是前者的8倍多。另外，今年不少合作企業推出自營的線上渠道，產業上遊的房企如萬科、中國恆大集團、碧桂園都線上了自己的APP。房多多、房天下等互聯網平臺也在與安居客搶奪這份「流量生意」。
面對激烈的市場競爭，端口流量的單一盈利模式難以支撐安居客的長足發展，姚勁波把目光放到了新房交易領域，也要分一杯房產交易傭金的羹。
03 加碼新房，打造第二增長曲線
姚勁波曾信誓旦旦的説：只做中介信息的生意，不碰房產交易的買賣。如今著高調宣佈進軍新房交易領域，隨之而來的是一邊倒的聲討，姚老闆到底還是食言了。
中國住房市場在持續城鎮化、消費者對住房質量的需求提升以及穩定的政策環境下，經過漫長的擴張期，進入穩定發展的新階段。
根據艾瑞諮詢，於2020年，通過經紀服務出售的新房的交易總量達到人民幣4.9萬億元，並預期於2025年以複合年增長率19.6%進一步增長至人民幣11.9萬億元。
2019年，安居客通過新房拓展新房交易業務，據招股書披露，愛房業務目前已擴展至全國33座城市，2020年交易總量達653億元，同比大漲282%。面對新房市場這塊大蛋糕，競爭加劇已在所難免。
但就貝殼來説，靠賣二手房起家的貝殼上市後的首份財報披露，去年貝殼的新房業務加速追趕存量房，雖然GTV（平臺總交易額）上還是存量房領先，但新房業務全年營收達到379億元，已經超越存量房的306億元。
而安居客的新房交易所產生營收為2.28億元，不過貝殼的零頭。剛剛加碼新房交易領域的安居客，還有很長的路要走。
對於安居客來説，上市無疑是名利雙收的一項舉措，既可以擴寬品牌護城河，又可以補充資金繼續跑馬圈地。但房產經紀服務業務安居客守住當下份額亦略顯吃力，新產品開發的路徑尚處探索初期，安居客能否新舊業務全面開花仍然需要時間來驗證。
編輯/isaac