本文綜合自中信證券:《2022下半年宏觀經濟展望:急起直追》、申萬宏源:《短期銷售底部已現,中期結構彈性打開》、西南證券《銷售企穩信號明確,開發投資環比改善》
昨晚,中國恒大發布了復牌指引公告,稱正在積極推進重組工作,如公司2022年1月26日所公告,本公司預期將於七月底前公布初步重組方案。
恒大確定重組的信號,無疑給市場帶來了樂觀情緒。
伴隨著近期5月和6月前半月的地產銷售數據,行業整體呈現回暖態勢,地產板塊也因此在本周實現了底部大反彈。
政策大禮包:中央密集部署穩地產政策,支持各地因城施策
細分來看,中信證券認為,首先是中央在政策上的支持,3月初,銀保監會、央行聯合發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》,支持3億新市民合理購房需求,強調優化商品房預售資金監管,圍繞「縣城區域」加大住房消費支持。
首套房貸利率下限調整為LPR減20個基點。假設首套房貸利率按4.25%安排,較政策實施前平均首貸利率5.16%水平而言,以100萬元房貸、30年等額本息還款為例,總利息由97萬降至77萬元,節省20萬元。
年初以來已有超150城探索因城施策放鬆樓市管控,放鬆管控區域從三線城市逐步擴圍至準一線城市。政策基本面逐步改善。
銷售端:5 月銷售降幅收窄,6月上半月環比增長
另一方面,申萬宏源分析認為,從銷售指標來看,5月單月數據較4月環比呈現好轉。
其中,5月商品房單月銷售面積同比下降31.8%,較4月上升7.2%。5月商品房單月銷售額為10,548 億元,同比下降37.7%,較4月上升8.9%。5月住宅銷售面積單月同比下降36.6%,較4月上升5.7%。
5 月銷售同比維持兩位數下降、降幅有所收窄,銷售弱主要源於:1)經濟走弱背景下收入預期下降導致購買力下降;2)資金緊張導致房企降價以及市場預期悲觀;3)近期新冠疫情反復也限製了銷售的恢復;4)21年上半年銷售依然處於高基數階段。
較好的是,步入6月,西南證券的數據顯示,6月上半月重點 32城累計銷售面積(截至 16日)同比-30%,環比+54%,受政策刺激和節假日拉動呈現回暖,7月低基數效應下增速有望好轉。
其中,一線城市同比-36%,環比+150%;二線同比-22%,環比+51%;三四線同比-42%,環比+28%。
各大城市房企呈現回暖態勢,原因主要是近期政策刺激作用開始顯現,根據調研多數城市看房人數有明顯增長;另一方面,節假日(端午節)期間促銷活動拉動部分二線城市弱勢回暖。
具體城市來看:1)一線城市:上海市場解封後有所恢復,深圳、北京分別環比增長54%、18%;
2)二線城市:除徐州環比-15%外,均有不同程度的增長,其中青島、蘇州、濟南分別環比+139%、121%、128%;
3)三四線城市:表現各異,其中揚州、連雲港表現亮眼,分別環比+141%、139%。
機構建議
西南證券分析認為,板塊估值近期處於低位,從資金安全性和收益率綜合考慮,建議適當增配,當前板塊應當關注3條投資主線:
1) 開發企業:$保利置業集團(00119.HK)$、$新城發展(01030.HK)$、$華潤置地(01109.HK)$、$龍湖集團(00960.HK)$$萬科企業(02202.HK)$、$旭輝控股集團(00884.HK)$、$建發國際集團(01908.HK)$等;
2) 物管企業:$碧桂園服務(06098.HK)$$華潤萬象生活(01209.HK)$$旭輝永升服務(01995.HK)$等;
3) 房產經紀企業:$貝殼(BEKE.US)$等。
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