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黑石遭遇搶贖!美國地產的大麻煩要來了

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來源:華爾街見聞

伴隨著美聯儲持續升息,美國地產業的麻煩開始逐漸顯現,一場類似08年雷曼危機的風暴正在醞釀。

當地時間本周四,由於投資者的贖回請求激增,黑石限製了旗下規模高達1250億美元房地產投資基金BRIET(Blackstone Real Estate Income Trust)的提款。根據黑石的通知,公司在11月僅滿足了BRIET投資者贖回請求的43%。

根據黑石新規,投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額,每月最多贖回2%,以防止其持有的非流動性房地產被拋售。黑石在通知中補充說,12月它只允許投資者贖回該基金淨資產的0.3%。

市場都在跌,就你在漲?


市場分析認為,投資者之所以急於贖回主要是對黑石RIET的實際價值存在疑問。因為融資變得更加昂貴,利率上升正對房地產價值造成壓力。而黑石還在以陳舊的估值工具為產品定價,這已無法反映產品的實際價值。

根據黑石官方的文件,BREIT的綜合投資回報率主要由租金收入和房地產增值收入兩部分組成,成立以來的年化淨回報率為13%,是公開交易的房地產投資信托基金的3倍,年初至今回報率高達9%以上。作為一種非交易型房地產投資信托基金,BREIT不在交易所交易,其發行和贖回定價主要根據黑石每月發布的資產淨值數據進行。


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而在美國地產市場走勢低迷的大背景下,道瓊斯美國精選REIT總回報指數(DWRTFT)同期大跌了22%。


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對於旗下REIT的高回報率,黑石方面的解釋是其在出租公寓和工業地產進行了大量投資(占比約80%),而這兩個領域表現均非常強勁。BREIT租金收入同比增長13%;在電商和離岸業務推動下,三季度簽訂的工業地產租金也創紀錄上漲了38%。公司同時已經預計到了利率會上升,因此約90%都投資於6.5年的固定利率債務。


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投資者對此並不買賬。“出色”的業績表現讓投資者質疑黑石如何得出其房地產投資信托基金的估值,部分投資者乘機以黑石的“定價”贖回止盈。

08年雷曼危機再現?


目前市場擔心,黑石限製REIT贖回的行動可能引發連鎖反應,刺激更多的投資者參與贖回。與此同時,新的募資行動也將變得困難,因為潛在投資者可能不願將資金投入封閉式基金。BREIT交易標的的特性也使得該基金面臨更大的流動性問題。

BREIT主要投資標地是低流動性的私募股權與房地產業務,房地產投資占其資產管理規模的三成以上。

而BREIT本身的槓桿水平則不低。截至第三季度末,BREIT擁有93億美元的可用流動資金,但其中只有14億美元是現金,其餘的是信貸額度和其他借貸能力。而截至9月底,BREIT的未償債務為680億美元,基金槓桿率遠高於Prologis等類似的公共房地產投資信托基金。


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這種“資產低流動性”+“高槓桿”的組合使得BREIT在市場下行階段極易遭受流動性危機,在贖回壓力面前,黑石不得不甩賣籌資。

為了滿足投資者贖回要求,黑石已宣布以12.7億美元的現金對價出售其在美國拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒海灣度假村賭場的49.9%權益。

但這只是為黑石暫時爭取了部分時間,如果流動性危機傳染和擴散,或使其陷入出售資產—滿足贖回—淨值下跌—更多投資者贖回的惡性循環,像2008年一樣引發流動性危機。

2008年雷曼兄弟宣布破產引發市場恐慌,僅持有1%左右雷曼兄弟商業票據的貨幣基金贖回申請暴增,贖回金額占到其貨基資產的65%,本來能夠持有到期的資產只能在虧損的情況下大量拋售,導致貨幣基金淨值大幅下跌,不得不宣布暫停贖回,最後借助美國政府的救助,用較長的時間才走出困境。

此外,金融危機發生之前,美聯儲已經多次降息,市場流動性並不匱乏,但目前可不一樣,受限於高通脹,美聯儲正在以史上最快速度加息並進行量化緊縮(QT),即出售資產負債表上持有的資產,抽走市場流動性,今年的市場環境本就比較脆弱,找到願意出高價收購資產的買方並不容易。

如果黑石等機構不能取得投資者信賴,為應對贖回壓力,其手中其餘各類資產也難逃拋售命運,考慮到金融機構之間復雜的交叉違約風險,一場類似08年雷曼危機的房地產風暴恐難以避免。

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財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。

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