香港股票財經網新聞

Stock-hk.com

來源:克爾瑞地產研究

作者:楊科偉、俞倩倩

6月15日,國家統計局披露行業數據,5月單月新房銷售、開發投資、房屋施工、土地購置等各項指標均出現好轉,近一周重點城市杭州、蘇州、青島、佛山等商品住宅成交面積環比大增,究竟近期成交激增是否意味著低迷的市場即將轉向?各城市真實的市場熱度又是怎樣的呢?

6月多重因素疊加預計成交環增2成,項目開盤去化率逐周微增至52%


因寬鬆政策密集出台,整體市場熱度還是有邊際回升態勢,據CRIC監測,80個重點城市6月前20日累計成交量達1416萬平方米,環比增長18%,較2022年6月同期回落41%,降幅呈收窄態勢。

分能級來看,一線因上海、北京疫情得以階段性控製,環比增長48%,市場顯著回暖。二線輪動復蘇,環比增26%,青島、長春、濟南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量,環比漲幅超4成。三四線整體持穩,環比微增8%%,同比回落41%,長珠三角核心城市率先回暖,中山、湖州、徐州、珠海、佛山環比持增,同比降幅也有收窄趨勢。

目前來看,6月市場環比顯著回升是大概率事件,整月增幅保守估計也將維持在2成左右,而同比降幅預期也將已由上月的「腰斬」收窄至四成。除了政策刺激、部分城市優質項目集中熱銷,還有半年度數據統計、前期簽約項目集中備案等多重因素綜合影響,在數據上體現就尤為突出。


圖片

從微觀項目去化來看,也可印證以上觀點,據CRIC監測數據,重點35城開盤去化率變自5月下旬便逐步企穩回升,至第25周(6.13-6.19,下同)已增至52%,較上周環比上漲5個百分點。


圖片

樓市雖然穩步復蘇,但城市分化格局延續,市場熱度真正回暖的城市依然屈指可數。目前來看,有數據顯著異動的城市諸如北京、上海、濟南、長春、杭州、青島、蘇州、佛山等原因各不相同:

一是部分城市諸如上海、北京、濟南、長春等前期疫情得以階段性控製,整體樓市迎來了需求補償期;二是政策密集出台持續疊加向好預期,尤其是對於購買力相對充裕和核心一二線和強三線,限購、限貸邊際鬆綁直接切中當前購房者「痛點」,刺激了部分剛需和改善需求持續釋放;三是6月恰逢房企業績衝刺季,部分企業也加緊供應節奏,優質改善盤集中入市彌補了此前供應空白的同時也拉升了整體城市的平均去化率;四是618購房節房企營銷手段可謂層出不窮,降首付、特價房等整體力度較大,部分項目單套房源可直降50萬元,對整體成交回升起到了「推波助瀾」作用。

少數城市寬鬆政策成效初顯,典型如佛山解限購、降首付刺激成交回升


目前來看,多數城市的寬鬆政策處於「雷聲大雨點小」階段,不是放鬆力度不夠就是未切中市場要害,因而部分城市諸如南京、青島等僅能帶來來訪量回升,整體客戶轉化率層面依舊較低,「看得到,買的少」,客戶觀望情緒持續加劇。

不過針對於部分城市購買力相對充裕的強三線城市,寬鬆政策疊加對市場短期的提振效果開始顯現,以佛山為例,2022年3月以來調控政策便「一鬆再鬆」,分別從兩方面「雙管齊下」:

一是人才新政和限購鬆綁降低購房門檻:3月佛山T卡最低申領門檻由全日製大專改為非全日製大專和本科,4月底佛山宣布滿5年商品住房不納入限購套數,6月限購範圍再度縮小,全市僅保留祖廟、桂城、大良、其餘8鎮全面放開限購,整體放鬆力度較大。

二是降利率、降首付,持續擴充居民購買力:5月伴隨著全國LPR貸款利率下調,佛山首套房利率最低可達4.45%,二套房利率5.05%。6月更是限貸鬆動,無房無貸首房首貸首付最低2成,政府救市迫切度可見一斑。

對於佛山這樣GDP破萬億元的強三線城市,限製性政策的鬆綁還有降首付等新政的落地還是能在短期內刺激一波需求釋放的,我們監測到第25周佛山成交量環比大增44%至24萬平方米,顯著高於2022年5月周均,客戶周均來訪量穩中有增,基本保持在1.3-1.7萬組,客戶轉化率持穩在7%-8%。


圖片

從區域來看,成交回升較明顯的主要是南海區和順德區,6月周均成交量超5月周均成交量,這兩個板塊除了本地自住需求之外,主要還承接了廣州外溢需求,投資需求有蠢蠢欲動的態勢,尤其是臨廣的區域板塊;禪城區主城高端改善需求持穩。

蘇杭等少數城市部分項目集中入市,熱銷拉動成交顯著回升


而6月恰逢房企業績衝刺季,部分企業也加緊供應節奏,在諸如杭州、蘇州等城市核心區域推出了諸多改善盤,優質樓盤「一房難求」也使得整體市場熱度呈現穩步上升趨勢,杭州和蘇州25周平均去化率分別增至91%和77%。

蘇州為例,5月末6月初限價鬆動,部分樓盤備案價格突破板塊天花板,新項目物價備案原本預留利潤點5-10%提升至10-20%,因而改善盤也迎來了集中加推,中建鹿鳴府、鉑悅春和萬象、花語熙園、中建太澤之星、中海獨墅雲著、留雲軒、禦湖上品等供應均價都在2.5萬元/㎡以上,其中中建太澤之星供應均價達到了32500元/㎡,突破了吳中太湖新城備案均價天花板,從這些樓盤的開盤去化情況來看,去化率基本都在5成以上,中建鹿鳴府6月2日推出191套房源全部去化完畢,中建太澤之星6月11日開盤去化率也近8成,對外宣傳熱銷12億元。


圖片

企業由「躺平」變為積極營銷,降價、特價房等以價換量效果開始顯現


因本月恰逢「618購房節」疊加房企年中業績衝刺,多數房企也抓住了這一傳統營銷節點,加速以價換量,點燃短期市場熱情。本周市場熱度有所回升的城市諸如廣州、蘇州等均有項目推出折扣力度不等的營銷策略,大體呈現如下特征:

一是核心區域適銷對路產品折扣力度較小,城市外圍邊緣項目紮堆區域折扣力度較大;二是與樓盤整體打折不同,多數房企還是會采取特價房策略,以幾套低總價房源吸引客戶,折扣力度基本在8-9折不等;三是從項目去化效果來看,因城而異,少數樓盤因折扣力度較大吸引剛需入市,而多數項目反而加劇剛需觀望心理,「買漲不買跌」,期待有更大的讓利幅度。


圖片

廣州為例,618也有很多樓盤推出了大促活動,天河、荔灣等主城四區項目不愁賣,因而樓盤營銷活動較少,譬如天河區618當天僅東圃的保利天匯推出「特惠好房提前搶」活動,推出6套特價「筍盤」;而外圍區域相對積極,貨量最多的增城也是促銷最集中的區域。

據不完全統計,僅朱村一個版塊就有5個樓盤讓利促銷,保利水木年華首付僅需18萬,而華潤置地則是推出6套特價房,單套房源對比原價降了42-53萬元不等,折扣力度在8折左右,從實際效果來看,部分折扣力度較大、性價比較高的項目還是能加速走量,但是熱銷現象也僅集中在個別區域的個別項目。

熱度回升仍局限於個別城市的部分項目,全面回暖「由點及面」仍需時間


總體來看,5月地方紓困政策密集出台的確對市場預期的轉好起到了一定的積極作用,6月市場回暖應是大概率事件。但是考量到年中這一特殊時間節點,集中備案、需求遞延等因素影響,對於當前局部市場的「回暖」行情仍需理性看待,畢竟熱銷情況僅集中在個別項目,而寬鬆政策落地起到良好效果的城市也僅是少數。

我們認為,寬鬆政策效果更多是循序漸進而非立竿見影,因而全面回暖也將是「由點及面」而非「一蹴而就」。針對不同城市,復蘇進程和向好程度也將存在顯著差異:

對於購買力充裕、城市基本面較好的核心一二線和強三線城市,只要鬆綁力度較大,短期內尚可刺激一波購房需求入市,而要論回暖的持續性,仍有待後期觀察,尤其是類似於佛山這類都市圈強三線,在核心城市廣深尚未實質性復蘇的前提下,其短期成交回升要變為全面回暖仍需時間。

而對於更多的弱二線和廣大內陸三四線城市,整體觀望情緒依舊濃厚,市場信心尚未恢復,購買力不足是核心原因,目前除了政策「幫扶」之外,主要還是要依托核心城市轉暖和實體經濟恢復,以時間換空間,逐步構築市場信心,從而恢復城市樓市自身的良性循環。

編輯/ping

You may also like
你可能會喜歡

標題:為樓市添把火!房企回暖可期?6月80城成交有望環增20%

返回:香港股票財經網新聞

財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。

《香港股票財經網新聞》是一個多元化內容平台,重點提供專業的財經、地產及宏觀經濟分析,用戶可透過手機、平板電腦及桌面電腦瀏覽。該平台亦提供全份電子報電子雜誌,昔日報章及詳盡搜尋功能,更讓訂戶可隨時重溫內容。這是一個生活智慧資訊頻道,齊集精明消費、健康、親子、休閒及新聞話題。《香港股票財經網新聞》為香港財經報章,主要報導經濟、股市、商業、地產、生活時事、資訊科技以及香港和中國新聞。 讀者主要為香港工商界、行政人員、投資者及專業人士等中產階層人士,其內容路線亦以符合中產及專業階層口味為主。本網內容正面健康中肯,及提供學界有用的經濟學、通識、語文等教學資訊,適合所有想邁向成功人士觀看。 為樓市添把火!房企回暖可期?6月80城成交有望環增20% 2022-08-13 16:26:24香港財經新聞網站,提供即時新聞、財經新聞、兩岸新聞、國際新聞、地產、科技及時事資訊,助您掌握新聞資訊及做好分析。即時新聞,提供全天候即時港股、香港財經、國際金融和經濟新聞、中國經濟新聞資訊和分析。財經免費取得股票報價、最新消息、投資組合管理資源、國際市場數據、社會動向和按揭貸款利率,協助你管理財富。提供港股新聞及財經新聞,包括公司新聞、公告、業績,大行分析報告,全球經濟數據,外圍市場新聞,中國政策新聞,基金及外匯新聞,窩輪牛熊新聞。香港地產新聞資訊網一直為全球華人提供最具公信力的新聞資訊。財經新聞網站是一個大型綜合入門網站,現設有多個獨立主題網站,涵蓋新聞、時事、財經、健康、教育、科技、旅遊、娛樂、生活等題材,為讀者提供高質素的內容及網上增值服務,財經新聞網站會員更可在指定電子郵箱收到明報網站發放的即時新聞。 為樓市添把火!房企回暖可期?6月80城成交有望環增20%財經新聞網站成立以來,一直深獲全球華人的支持,是目前最有影響力的中文新聞網站之一。 keyword: 即時新聞, 財經新聞, 為樓市添把火!房企回暖可期?6月80城成交有望環增20%新聞, 中國新聞, 國際新聞, 地產, 科技, 香港股市, 財經網, 股票網站, 財經網推薦, 外幣, 港股, 美股, 外匯, 投資理財, 創新科技, 財經網站推薦, 新聞直播, 環球焦點, 即市港股, 港股分析, 香港財經, 金融經濟, 地產樓市, 中港商機, 人民幣, 點心債, 離岸人民幣, RQFII, ETF, 中國財經, 宏觀調控, 宏觀政策, 國策股, 中國新聞摘要, 中國數據, 速評, 國際財經, 環球經濟, 歐美金融, 經濟數據, 金融危機, 歐債危機, 央行政策, 央行評論, 全球貨幣政策, 金融動態, 匯市, 歐羅, 歐洲股市, 美國股市, 亞太股市, 企業消息, 通告, 關於為樓市添把火!房企回暖可期?6月80城成交有望環增20%, 恆生指數, 國企指數, 紅籌指數, 恆指波幅指數, 即時港股報價, 信報網站, 商務, 財經資料, 投資, 投資者, 市場新聞, 股票研究, 股票估價, 商業新聞, 經濟, 財經, 投資工具, 按揭, 互惠基金, 個人理財, 報價, 地產, 退休, 股票, 股票, 稅務, 蘇西·奧曼 (Suze Orman), 財經網,財經,地產,專家觀點,個人理財,營商智慧,理財會,錄像區, 投資組合追蹤,港股新聞, 財經新聞, 大行報告, 公司公告, 業績, 經濟數據, 外匯新聞, 基金, 股評, 窩輪牛熊, 中國政策