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房票重出江湖,地產復蘇利器來了?

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來源:華爾街見聞,主要觀點來自中信證券報告《「房票」的潛力》,作者:中信證券陳聰、楊帆、於翔、張全國

中信證券表示,房票模式如果推廣,可能有助於因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。短期穩增長的壓力之下,房票模式具備進一步探索和推廣的可能性。

近日,鄭州、信陽、許昌、鄂州等地政府近期發布“房票”政策,讓不少網友直呼有種穿越到上世紀70年代的感覺。

房票實行實名製,持有人為被征收房屋的所有權人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬範圍內。房票不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。

毋庸置疑,此“房票”已非彼“房票”。但當尚未走出低谷的樓市遇上“老招新用”,是否預示著地產復蘇“利器”要來了?

中信證券陳聰、楊帆、於翔、張全國表示,房票模式如果推廣,可能有助於因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。短期穩增長的壓力之下,房票模式具備進一步探索和推廣的可能性。

鄭州率先出“新招”


6月20日,鄭州發布《鄭州大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》。鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置,對被征收人使用房票購買商品住房,給予安置補償權益金額8%獎勵,且不計入家庭限購套數。

政策同時為接受房票安置者設置了獎勵和優惠政策,涉及資金、購房區域選擇、購房資格、契稅減免、子女入學資格等。

據中新財經,從事房地產銷售工作的鄭州本地人王淼(化名)表示,房票的推出不難理解。有些人拆遷後便拿著補償款離開了,沒有在本地買房,或者幹脆存到銀行不動了,沒有刺激到本地的樓市交易量和交易價格,鄭州便是吸取了這些經驗。

中指研究院河南公司總經理梁波濤也認為:

“首先,房票可以妥善安置城改未安置群體,保障此部分群體的合法權益,同時目前房票在使用金額、區域及政策額度激勵方面,有利於盤活鄭州房地產市場;其次,政府通過鼓勵安置群體的房票安置,可起到托底市場的功能,有利於市場去庫存,提振整體房地產市場信心。”

“房票”的潛力


4月底政治局會議強調“支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展”,5月央行降低全國首套房貸款利率下限,同時5年期以上LPR報價下調15bp,地產托底態度十分明確。

6月15日國家統計局新聞發言人付淩暉表示:“房地產的產業鏈比較長,對相關行業的拉動比較大。隨著房地產市場的逐步趨穩,相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現”。

目前地產數據雖較4月有所改善,但是5月銷售面積單月同比仍為-32%,房地產開發投資單月同比為-8%,地產支持政策的出台仍十分必要。

中信證券認為,當前穩增長壓力仍然較大,預計後續逆周期政策將繼續加碼。或更多以地方政府因城施策為主,其形式將更加靈活、精準。

此外,中信證券認為,房票模式如果推廣,可能有助於因城施策,推動房地產產業鏈復蘇。

相比傳統的拆遷補償模式,包括棚改貨幣化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆遷補償方面的支付壓力大幅下降了,啟動資金的問題得到了解決,而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化。

由於房票的存在,政府的拆遷補償款實際是在開發企業完成銷售行為之後,以相應對價支付給開發企業,政府現金流出的時間明顯推遲了。

  • 對開發企業來說,領取房票的居民是更具確定性的潛在購房人,市場銷售熱度可能有所提升。

  • 對被拆遷者來說,由於房票金額一般要大於貨幣補償金額,其買房的實際負擔下降,也取得了實惠。

  • 對全社會來說,房票模式可能加速推進舊改和棚改,釋放居民自住和改善性住房需求,拉動房地產開發投資。

而且,由於房票是限區域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不會造成一線城市房價上漲。

房票模式可能具備潛力,對房地產產業鏈不宜過分悲觀。中信證券認為,當前房地產政策的關鍵在於,能否找到一個可以因城施策,滿足各方需要,不至於刺激核心城市房價上漲,又可以切實推動低線城市銷售復蘇的手段,正如2015年時棚改貨幣化的推廣一樣。

雖然當前中國住房的整體存量規模並不低,但老舊房屋數量不小,居民提升居住品質的需求遠未得到滿足,且短期穩增長的壓力之下,房票模式確實具備進一步探索和推廣的可能性。中信證券認為,不宜對房地產產業鏈過於悲觀,在諸多政策配合之下,市場基本面有望在三季度開始進一步復蘇。

編輯/lydia

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