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績後漲超30%,今日再創新高!新城悅服務高增長可期

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物管股近期表現強勢,其中新城悅服務自3月12日公布財報後累漲30%,今日再創盤中新高。這家物管公司為何受市場追捧?本文精編平安證券研報,為大家帶來解讀。

高成長物管標的:利潤五年增長 19 倍


新城悅服務前身為新城發展旗下物管公司,現位列中指院物管百強 TOP11,2018 年 11 月公司於香港交易所主板掛牌上市。


受益於物業管理規模快速擴大、收入類型增加、盈利能力持續提升等,2015-2020年新城悅服務營收從 4.0億元增至 28.7億元,CAGR達 48%,歸母淨利潤從 0.2 億元增至4.5 億元,CAGR 達 83%。


從營收結構看,物管服務為公司主要收入來源,2020年占比 44%;開發商增值服務緊隨其後,2020年占比 25%,但較 2019年下滑 7個百分點;社區增值服務排名第三,2020 年占比 17%,但較 2019 年提升 6 個百分點;另外智慧園區2020 年營收占比 14%。


管理團隊經驗豐富,激勵機製完善


新城悅服務三名執行董事戚小明、吳倩倩、蘭子勇均有超過 10年的新城系任職經歷,對房地產包括物業管理領域有深刻認識與豐富的行業經驗;公司經驗豐富的高管團隊,為近年實現跨越式發展奠定堅實基礎。


三次授予股權激勵並設置利潤目標,充分激活員工積極性:

其中,2020年11月的股權激勵歸屬條件為2021年、2022年歸母淨利潤分別較 2019年增長 120%和 230%以上,即 2021年、2022年歸母淨利潤分別不低於 6.2億元、9.3億元,較 2020年實際歸母淨利潤 4.5億元(YOY 60%)增幅分別不低於 37%、106%。


物管服務:內生外拓雙輪驅動,在管儲備充足


受益於關聯公司新城控股銷售顯 著高增,疊加公司第三方拓展實力強勁,2015-2020 年末,新城悅服務在管面積從 0.19億平米升至1.01 億平米,CAGR達 39.3%,合約面積從 0.32億平米升至 2.03億平米,CAGR達 44.5%。

內生外拓雙輪驅動下,公司 2021 年在管、合約面積目標分別達 1.5 億平米、2.7 億平米,2023 年進一步提升至 2.8億平米、4.2億平米。


新城控股作為新城悅服務的關聯房企,2015-2020 年銷售面積從 346 萬平增至 2349萬平,CAGR 達 46.7%,為公司規模、業績增長提供有力支撐。截至 2020 年末,新城悅服務在管面積、合約面積中來自新城系的分別為 6015 萬平米、13819 萬平米,占比 59.3%、68.0%;2020 年新城系對新城悅服務物管收入貢獻比重達 72.2%。

除了新城控股對公司外部拓展的支持,公司亦具備強勁的外部項目直接拓展實力,一是依靠自身服務品質與品牌優勢,二是團隊經驗豐富且隊伍龐大,2019年第三方拓展團隊人數實現翻倍增長,三是積極運用合作方式,2019-2020年分別與 3 家、9 家合作方成立合作公司。

2015-2020 年,公司在管面積中第三方面積從 79萬平米升至 4162萬平米、占比從 4%升至 41%,合約面積中第三方面積從 146萬平米升 至 6494 萬平米、占比從 5%升至 32%。


截至 2020年末,公司合約面積 2.03億平方米,在管面積 1.01億平方米,合約在管面積比約 2倍,在主流物管公司中排名靠前,充足的簽約未管面積有效保障後續在管規模與業績增長。


增值服務:兼具獲客與規模優勢,增長空間巨大


社區增值服務即公司向業主客戶提供公共資源管理、設施設備服務、裝修、資產管理、餐飲等多種家居生活服務。相比裝修、零售等非物管行業企業,公司開展社區增值服務,天然具有靠近客戶、邊際成本低的優勢;同時相比其他物管公司,公司項目密度高,開展增值服務更具規模化優勢。

從收入水平看,2020年公司社區增值服務營收 4.98億元,同比增長 119%,增速顯著高於物管服務(48%)、開發商增值服務(12%)、智慧園區服務(30%);從毛利率看,2020年社區增值服務毛利率 43%,亦顯著高於其他三類業務。


在相對較為成熟的拎包入住、資產管理以及公共資源管理方面,新城悅服務已打造出一支敬業拼搏且具備極強專業素養的團隊,其中拎包入住服務品牌「新橙居」2020 年實現營收 1.56 億元,同比增長 95.5%。

與此同時,公司亦積極布局社區零售服務、設施設備服務、團膳等成長級業務,旗下零售服務品牌「新橙社」2020年營收 0.64億元,同比增長 426.5%。


2020 年 12 月以來,住建部與各地政府接連印發文件,支持物業企業在做好物管服務的同時,大力拓展家政、養老、生活服務、電子商務、快遞代收、教育培訓等服務,後續相關扶持與優惠政策可期,為物業企業發展社區增值服務提供良好的政策環境。

盈利預測


關鍵假設:

1、 物業管理服務:收入方面,結合公司 2021/2023 年末在管與合約面積目標,假設 2021 年新增簽約未管面積中 55%轉為 2022 年在管面積,同時隨著前期簽約項目密集進入管理階段,單位在管面積貢獻收入有望逐步增長,預計 2021-2023 年物管服務收入增速分別為 64.0%、46.7%、36.3%。毛利率方面,盡管疫情後社保減免與補貼政策退出、新拓項目毛利率可能偏低,但管理密度加大、規模效應顯現下,預計物管服務毛利率降幅有限,2021-2023年分別為 30.5%、29%、 28%。

2、 非業主增值服務:案場協銷、交付查驗等非業主增值服務同關聯房企銷售與竣工節奏密切相關,考慮新城控股近年銷售放緩但竣工保持高增,預計 2021-2023 年公司非業主增值服務營收增速保持 10%左右,毛利率維持28%。

3、 社區增值服務:社區增值服務類型多樣、空間巨大,隨著公司加大團膳、拎包入住、車位銷售等業務拓展力度,預計 2021-2023 年社區增值服務營收增速分別為 95.4%、59.0%、43.6%。

毛利率方面,隨著低毛利的拎包入住、新橙社等項目收入占比提高,預計 2021-2023 年社區增值服務毛利率有所下滑,分別為 42.7%、40.4%、38.1%。

4、 智慧園區服務:智慧園區服務業務除來自關聯房企,公司亦積極拓展商場等外部項目,預計2021-2023 年智慧園區服務營收增速穩中下滑,分別為 25%、20%、15%,毛利率維持 16.5%。


預計新城悅服務 2021-2023 年營收分別為 43.14億元、60.26億元、79.73億元,同比增長 50.5%、 39.7%、32.3%;歸母淨利潤分別為 6.68 億元、9.65 億元13.70 億元,同比增長 47.6%、44.4%、42.0%。

編輯/Ray


物管股近期表現強勢,其中新城悅服務自3月12日公佈財報後累漲30%,今日再創盤中新高。這家物管公司為何受市場追捧?本文精編平安證券研報,為大家帶來解讀。

高成長物管標的:利潤五年增長 19 倍


新城悅服務前身為新城發展旗下物管公司,現位列中指院物管百強 TOP11,2018 年 11 月公司於香港交易所主板掛牌上市。


受益於物業管理規模快速擴大、收入類型增加、盈利能力持續提升等,2015-2020年新城悅服務營收從 4.0億元增至 28.7億元,CAGR達 48%,歸母淨利潤從 0.2 億元增至4.5 億元,CAGR 達 83%。


從營收結構看,物管服務為公司主要收入來源,2020年佔比 44%;開發商增值服務緊隨其後,2020年佔比 25%,但較 2019年下滑 7個百分點;社區增值服務排名第三,2020 年佔比 17%,但較 2019 年提升 6 個百分點;另外智慧園區2020 年營收佔比 14%。


管理團隊經驗豐富,激勵機製完善


新城悅服務三名執行董事戚小明、吳倩倩、蘭子勇均有超過 10年的新城系任職經歷,對房地產包括物業管理領域有深刻認識與豐富的行業經驗;公司經驗豐富的高管團隊,為近年實現跨越式發展奠定堅實基礎。


三次授予股權激勵並設置利潤目標,充分激活員工積極性:

其中,2020年11月的股權激勵歸屬條件為2021年、2022年歸母淨利潤分別較 2019年增長 120%和 230%以上,即 2021年、2022年歸母淨利潤分別不低於 6.2億元、9.3億元,較 2020年實際歸母淨利潤 4.5億元(YOY 60%)增幅分別不低於 37%、106%。


物管服務:內生外拓雙輪驅動,在管儲備充足


受益於關聯公司新城控股銷售顯 著高增,疊加公司第三方拓展實力強勁,2015-2020 年末,新城悅服務在管面積從 0.19億平米升至1.01 億平米,CAGR達 39.3%,合約面積從 0.32億平米升至 2.03億平米,CAGR達 44.5%。

內生外拓雙輪驅動下,公司 2021 年在管、合約面積目標分別達 1.5 億平米、2.7 億平米,2023 年進一步提升至 2.8億平米、4.2億平米。


新城控股作為新城悅服務的關聯房企,2015-2020 年銷售面積從 346 萬平增至 2349萬平,CAGR 達 46.7%,為公司規模、業績增長提供有力支撐。截至 2020 年末,新城悅服務在管面積、合約面積中來自新城系的分別為 6015 萬平米、13819 萬平米,佔比 59.3%、68.0%;2020 年新城系對新城悅服務物管收入貢獻比重達 72.2%。

除了新城控股對公司外部拓展的支持,公司亦具備強勁的外部項目直接拓展實力,一是依靠自身服務品質與品牌優勢,二是團隊經驗豐富且隊伍龐大,2019年第三方拓展團隊人數實現翻倍增長,三是積極運用合作方式,2019-2020年分別與 3 家、9 家合作方成立合作公司。

2015-2020 年,公司在管面積中第三方面積從 79萬平米升至 4162萬平米、佔比從 4%升至 41%,合約面積中第三方面積從 146萬平米升 至 6494 萬平米、佔比從 5%升至 32%。


截至 2020年末,公司合約面積 2.03億平方米,在管面積 1.01億平方米,合約在管面積比約 2倍,在主流物管公司中排名靠前,充足的簽約未管面積有效保障後續在管規模與業績增長。


增值服務:兼具獲客與規模優勢,增長空間巨大


社區增值服務即公司向業主客戶提供公共資源管理、設施設備服務、裝修、資產管理、餐飲等多種家居生活服務。相比裝修、零售等非物管行業企業,公司開展社區增值服務,天然具有靠近客戶、邊際成本低的優勢;同時相比其他物管公司,公司項目密度高,開展增值服務更具規模化優勢。

從收入水平看,2020年公司社區增值服務營收 4.98億元,同比增長 119%,增速顯著高於物管服務(48%)、開發商增值服務(12%)、智慧園區服務(30%);從毛利率看,2020年社區增值服務毛利率 43%,亦顯著高於其他三類業務。


在相對較為成熟的拎包入住、資產管理以及公共資源管理方面,新城悅服務已打造出一支敬業拼搏且具備極強專業素養的團隊,其中拎包入住服務品牌「新橙居」2020 年實現營收 1.56 億元,同比增長 95.5%。

與此同時,公司亦積極佈局社區零售服務、設施設備服務、團膳等成長級業務,旗下零售服務品牌「新橙社」2020年營收 0.64億元,同比增長 426.5%。


2020 年 12 月以來,住建部與各地政府接連印發文件,支持物業企業在做好物管服務的同時,大力拓展家政、養老、生活服務、電子商務、快遞代收、教育培訓等服務,後續相關扶持與優惠政策可期,為物業企業發展社區增值服務提供良好的政策環境。

盈利預測


關鍵假設:

1、 物業管理服務:收入方面,結合公司 2021/2023 年末在管與合約面積目標,假設 2021 年新增簽約未管面積中 55%轉為 2022 年在管面積,同時隨著前期簽約項目密集進入管理階段,單位在管面積貢獻收入有望逐步增長,預計 2021-2023 年物管服務收入增速分別為 64.0%、46.7%、36.3%。毛利率方面,儘管疫情後社保減免與補貼政策退出、新拓項目毛利率可能偏低,但管理密度加大、規模效應顯現下,預計物管服務毛利率降幅有限,2021-2023年分別為 30.5%、29%、 28%。

2、 非業主增值服務:案場協銷、交付查驗等非業主增值服務同關聯房企銷售與竣工節奏密切相關,考慮新城控股近年銷售放緩但竣工保持高增,預計 2021-2023 年公司非業主增值服務營收增速保持 10%左右,毛利率維持28%。

3、 社區增值服務:社區增值服務類型多樣、空間巨大,隨著公司加大團膳、拎包入住、車位銷售等業務拓展力度,預計 2021-2023 年社區增值服務營收增速分別為 95.4%、59.0%、43.6%。

毛利率方面,隨著低毛利的拎包入住、新橙社等項目收入佔比提高,預計 2021-2023 年社區增值服務毛利率有所下滑,分別為 42.7%、40.4%、38.1%。

4、 智慧園區服務:智慧園區服務業務除來自關聯房企,公司亦積極拓展商場等外部項目,預計2021-2023 年智慧園區服務營收增速穩中下滑,分別為 25%、20%、15%,毛利率維持 16.5%。


預計新城悅服務 2021-2023 年營收分別為 43.14億元、60.26億元、79.73億元,同比增長 50.5%、 39.7%、32.3%;歸母淨利潤分別為 6.68 億元、9.65 億元13.70 億元,同比增長 47.6%、44.4%、42.0%。

編輯/Ray

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財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。

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