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安居客登陸港交所:營收暴增、利潤收窄,增長空間何在?

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香港財經新聞股票分析:

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2021年4月10日,在阿里巴巴壟斷案結果出爐後的幾個小時(被市場監管總局處罰182億元)。安居客董事會主席姚勁波在社交媒體公開發聲,直指市場壟斷。最後,姚勁波留下一句,「58安居客今年作為挑戰者全面進入新房交易領域」。

巧的是,就在事件發生的兩天前,58同城整合旗下房產板塊於「安居客」一身向港交所遞交了上市申請。
姚老闆一頓猛如虎的操作,顯然精準蹭上了近期房產交易領域的熱度,為安居客上市造足了勢,現在市場人盡皆知兩個消息:

1、安居客即將登陸香港資本市場;

2、安居客將全面進入新房交易領域。

那麼,現有的市場格局下,安居客憑什麼攪動市場一汪春水。

01 騰訊持股,碧桂園加碼,資本明星匯聚


2007年,安居客在上海正式成立,成立之初公司業務覆蓋新房、二手房、租房、商業地產、海外地產、裝修等多個領域。

伴隨著業務規模越做越大,2015年3月,安居客被國內信息服務類網站58同城看中並以2.67億美元完成收購,目前定位為房產信息及交易服務開放平臺,其業務包括房產在線營銷、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。

早在2020年9月,安居客母公司58同城以87億美元總市值在美股完成私有化時,市場就有推測,58同城完成退市只是第一步,實現整體或旗下業務分拆在港上市,才是終極目標。

果不其然,2020年4月8日,整合了安居客、58房產、愛房和巧房業務的安居客集團,正式向港交所提出上市申請。
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根據招股書顯示,安居客在上市前的股東架構中,控股股東為姚勁波先生。姚勁波透過58同城控製約45.3%的股份,透過Nihao Haven Corporation等控製約13.5%的股份,合計控製約58.8%的股份。

從股權結構來看,可以發現眾多明星資本匯聚安居客,其中包括:騰訊持股14.1%,是第一大外部股東;華平投資持股7.9%;General Atlantic 泛大西洋資本集團持股7.7%;鷗翎投資持股3.9%;InternetOpportunity Haven Company持股1.5%;而知名地產巨頭碧桂園持股1.7%;雅居樂集團持股0.2%等。

值得一提的是,上市前夕,就在2020年3月2日,安居客剛剛完成了一輪由碧桂園的關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED是領投的2.5億美元融資。

據招股書披露,新世界發展、新鴻基、雅居樂、恆基地產、中建地產、時代地產、華懋地產均參與了本輪投資。

那麼問題來了,看起來不缺錢的安居客,為什麼還是要堅持上市?

02 營收增長,利潤收窄,背後是流量困境


根據安居客招股書,「按本年度及2020年12月31日止季度平均移動月活躍用戶量計算,公司是中國最大的在線房產平臺,平均移動月活躍用戶量由2018年的4070萬增加至2020年的6620萬;截至2020年底,吸引逾72.6萬名付費經紀人,併為中國前100家開發商中的95家提供服務。」

2018年、2019年、2020年,安居客營收分別為62.16億元、75.79億元,以及80.52億元人民幣。當年實現利潤分別為19.07億元、23.06億元及人民幣19.55億元人民幣,淨利潤率則持續降低,分別為30.7%、30.4%及24.3%。營收持續增長,利潤卻連年降低的安居客,背後是流量困境。

安居客看起來為購房、租房者提供房產信息及交易服務,實際做的是為房產經紀品牌、經紀人與開發商獲客和營銷的生意。

説到底,安居客本身是個流量平臺,也就是説只管收流量費不管成交,由網站向用戶免費提供中介方發佈的房源,再按照約定收取中介方的費用。

不同於一般房產服務平臺,安居客的商業模式中「沒有中間商賺差價」,收取經紀人及開發商的服務費,併為其提供營銷服務。

安居客在平臺上只給經紀人提供了發佈信息的渠道,不能對房源真實性進行監控,因此難以保證房源的真實性和經紀人的信用。

這種模式滋生了大量違規的行為,經紀人為促成交易的達成,不惜上傳虛假房源,這也使得安居客很長時間都被貼著口碑不佳的標籤。

自2017年至2020年,全國多地住建委、網信辦等監管部門多次通報、約談58同城和安居客違規經營現象,涉及發佈虛假房源、黑中介、上線小產權房和保障性住房、存在未獲批銷售許可的項目,以及涉嫌泄露用戶信息等問題。

房源真實性是房產經紀平臺擴大流量和客源的重要因素。安居客虛假房源氾濫以被大家所熟知,這非常不利於安居客對客源進行轉化,進行影響到付費經紀人數量的提升。

2018年、2019年以及2020年銷售費用分別為26.55億元、29.72億元以及人民幣35.95億元人民幣,分別佔當年營收的42.71%、39.21%以及44.65%。

銷售費用持續增加,是安居客獲客難度變高的最好體現。這種難度一方面來自於安居客自身「口碑危機」導致的客戶信任度降低,另一方面則來自於市場競爭的加劇。

房地產市場是中國最大的行業之一,於2020年佔中國國內生產總值23.6%。根據艾瑞諮詢,住宅房地產市場規模於2020年達到人民幣24萬億元,並預計2025年將以8.9%的複合年增長率增長至人民幣36.6萬億元。對購房者、租戶,以及業主和開發商而言,住宅經紀服務在交易過程中變得愈發重要。

隨著中國互聯網行業的進一步發展,在線渠道愈加成為房地產行業中的主導及主流。在線看房的人羣不斷增加,而經紀品牌及開發商正不斷轉向在線,以便與潛在客戶直接接觸。

雖然聲稱擁有最大的經紀人網絡,但對比安居客競品貝殼2020年營收704.8億元,後者是前者的8倍多。另外,今年不少合作企業推出自營的線上渠道,產業上遊的房企如萬科、中國恆大集團、碧桂園都線上了自己的APP。房多多、房天下等互聯網平臺也在與安居客搶奪這份「流量生意」。

面對激烈的市場競爭,端口流量的單一盈利模式難以支撐安居客的長足發展,姚勁波把目光放到了新房交易領域,也要分一杯房產交易傭金的羹。

03 加碼新房,打造第二增長曲線


姚勁波曾信誓旦旦的説:只做中介信息的生意,不碰房產交易的買賣。如今著高調宣佈進軍新房交易領域,隨之而來的是一邊倒的聲討,姚老闆到底還是食言了。


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中國住房市場在持續城鎮化、消費者對住房質量的需求提升以及穩定的政策環境下,經過漫長的擴張期,進入穩定發展的新階段。

根據艾瑞諮詢,於2020年,通過經紀服務出售的新房的交易總量達到人民幣4.9萬億元,並預期於2025年以複合年增長率19.6%進一步增長至人民幣11.9萬億元。

2019年,安居客通過新房拓展新房交易業務,據招股書披露,愛房業務目前已擴展至全國33座城市,2020年交易總量達653億元,同比大漲282%。面對新房市場這塊大蛋糕,競爭加劇已在所難免。

但就貝殼來説,靠賣二手房起家的貝殼上市後的首份財報披露,去年貝殼的新房業務加速追趕存量房,雖然GTV(平臺總交易額)上還是存量房領先,但新房業務全年營收達到379億元,已經超越存量房的306億元。
而安居客的新房交易所產生營收為2.28億元,不過貝殼的零頭。剛剛加碼新房交易領域的安居客,還有很長的路要走。

對於安居客來説,上市無疑是名利雙收的一項舉措,既可以擴寬品牌護城河,又可以補充資金繼續跑馬圈地。但房產經紀服務業務安居客守住當下份額亦略顯吃力,新產品開發的路徑尚處探索初期,安居客能否新舊業務全面開花仍然需要時間來驗證。

編輯/isaac

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標題:安居客登陸港交所:營收暴增、利潤收窄,增長空間何在?

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財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

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您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。

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