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財經研究 | 物管板塊近期走勢簡評與後續投資建議

最後更新:

核心觀點:

1、年初至今(4月7日),我們此前重點推薦的物業股,如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。

2、上述物業股近期的股價暴漲主要是由以下因素推動:2020年業績高速增長、未來業績指引超預期、政策利好、10家物管企業被納入陸股通、以及樂觀預期下驅動估值擴張。

3、展望後市,我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及板塊的股價表現。但考慮到部分物業股估值較高,且已經透支未來1~2年的業績增長,投資者也有必要考慮賠率,畢竟好生意+好公司固然重要,好價格也極為關鍵。

4、考慮到資本市場愈發側重外拓能力(體現核心競爭優勢),因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司,如濱江服務、綠城服務以及金科服務。

5、風險提示:項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。

前文:


此前,財經研究團隊曾在多篇行業研究報告,如《暴漲「大奇跡日」過後,物管板塊應該如何配置?》、《牛市要不要炒物業股?三大理由告訴你為什麽要買!》、以及海外大地產周報,如《港股大地產板塊周報:土地集中供應利好頭部房企,碧桂園服務收購案看點頗多》、《港股大地產板塊周報:物管公司業績普遍高速增長,永升生活服務回應造假指控》等,明確建議投資者加大配置業績增長具備確定性的物管板塊,具體推薦的標的包括:碧桂園服務、金科服務、綠城服務、濱江服務和華潤萬象生活。


數據來源:財經牛牛


數據來源:財經牛牛


數據來源:財經牛牛

而上述公司的股價走勢也印證了我們此前的判斷。

那麽是什麽因素推動物管板塊股價近期表現如此強勢?以及,展望後市,投資者又應該如何具體配置物管板塊?這即是本報告主要探討的兩個問題。

一、近期走勢點評


先來回顧下近期走勢,再來分析背後的支撐因素。

2021年年初至今(4月7日),此前重點推薦的物業股,如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。進一步分析,可知上述漲幅基本是在近兩周實現,即披露2020年業績後,尤其是濱江服務和綠城服務,近兩周的累計漲幅分別為40%和55%。此外,新城悅服務、世茂服務、和泓服務的近兩周累計漲幅也超過10%。


數據來源:財經研究

實質上,上述物業股近期的股價暴漲離不開以下因素:A.2020年業績高速增長、B.未來業績指引超預期、C.政策利好、D.10家物管企業被納入陸股通,以及E.樂觀預期下驅動估值擴張。

1.核心因素——2020年業績高速增長


從2020年業績表現來看,物管板塊內上市公司實現了普遍的業績高速增長。根據我們的統計,港股物管板塊主流的38家上市公司2020年的算術平均營收增速及歸母淨利增速分別高達31%和57%。其中,和泓服務的歸母淨利最高,具體為309%;而世茂服務的營收增速最高,具體為102%。另外,全行業歸母淨利增速的中位數高達60%。強勁的業績增長是物管板塊諸多個股股價上漲的核心動力。而濱江服務、綠城服務、世茂服務等在2020年業績披露後的股價表現,充分驗證了上述觀點。


數據來源:財經研究,Wind

2.核心因素——未來業績指引超預期


除了已經被驗證的2020年業績,物管企業的管理層還向投資者提供了未來年度的業績指引。由下表不難看出,管理層提供的未來年度業績指引十分樂觀。具體來看,2021年淨利潤增速指引的算術平均數為52%,中位數為50%。

由此,在超高速業績增長的預期下,投資者對物管板塊的情緒整體較為積極樂觀,進而助推更高的估值容忍度。畢竟高估值對應的是高預期。


數據來源:公開資料、公司公告

3.核心因素——政策利好


除了微觀上的利好因素外,物管板塊同樣也具備政策上的利好。近半年來,國家密集出台利好物管行業的相關政策。比如在2020年12月,住建部等六部委發布《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》;此外在今年1月5日,住建部、發改委、市場監管總局等10部委聯合出台了《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。

隨著政策利好不斷出台,物業管理行業將面臨更大的發展機遇,具體表現為國家放開了物業費定價的行政限製,以及鼓勵物管企業發展社區增值服務。

類似於樂觀的業績指引,相關的物管政策也直接刺激投資者對物管板塊的情緒趨於樂觀。


數據來源:中信證券

4.核心因素——10家物管企業被納入陸股通


3月份,10家物管公司被納入陸港通。在南下資金的持續增持下,港股物管板塊的流動性大幅抬高。包括世茂服務、華潤萬象生活、融創服務、永升生活服務、雅生活服務、恒大物業在內的6家物業管理公司成為滬港通標的。同時,新城悅服務、合景悠活、卓越商企服務和金科服務4家物管公司成為深港通標的。

而在上述公司被正式納入陸股通前,港股投資者即已提前買入和助推股價上漲。

5.核心因素——樂觀預期下驅動估值擴張


上述種種利好因素或單獨或結合的推動下,最終導致的結果就是驅動估值持續擴張。以物管龍頭碧桂園服務為例,其在2021年的滾動市盈率倍數要遠超之前年度。


數據來源:Wind

綜上,物管板塊近期的行情是由多重利好因素推動,有些個股,如世茂服務,其股價上漲即是由被納入港股通、2020年業績超高速增長、提供樂觀的未來年度業績指引等因素推動;有些個股,如碧桂園服務,其股價上漲,則是基於未來業績增長具備確定性、以及作為板塊的絕對龍頭享有估值溢價推動;有些個股,如濱江服務,則是單純依靠業績超高速增長來推動股價上漲。

因而,雖然物管公司普遍面臨行業性的政策利好因素,但是股價上漲背後的具體推動因素不一定完全相似。如果是深入到公司層面來剖析其股價上漲的推動因素,則需要具體情況具體分析。

二、後市配置建議


整體來看,雖然物管板塊具備種種利好因素,但是投資者不能忽略隱含的風險點。

截至目前,港股物管板塊的上市公司一共有45家,除去少部分屬於商管類的物管公司,如華潤萬象生活、寶龍商業、卓越商企服務、星河商置、金融街物業等,剩下的基本是以住宅項目為主的住宅類物管公司,板塊個股同質化(業務、題材概念等)較為嚴重,對於投資者而言,住宅類物管企業的選擇眾多,直接後果就是不同規模的住宅類物管企業享受的市盈率倍數差異巨大,具體表現為頭部物管公司可以享受估值溢價,如融創服務、碧桂園服務、永升生活服務,其滾動市盈率倍數分別高達107倍、74倍和71倍。而部分中小物管企業則面臨邊緣化問題,且從交易角度來看,嚴重缺乏流動性,以致面臨大幅估值折價。


數據來源:財經研究,Wind

面對著頭部物管公司充分享受著估值溢價、部分中小型物管公司受限於同質化而面臨大幅估值折價的現狀,我們的觀點如下:

1.中長期維度來看,考慮到作為物管公司業績的前瞻指標——合約面積/在管面積仍然較為理想,尤其是頭部物管公司,以及行業內上市公司加強對社區增值服務的探索,我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及後續股價表現。


數據來源:中信證券

2.短期維度來看,基於部分物管企業的估值較高,比如碧桂園服務當前市盈率倍數對應的歷史百分位為92%,這意味著碧桂園服務當前的估值水平要超過其上市至今92%的交易日,建議投資者謹慎追高,注意考慮賠率問題,畢竟好生意+好公司固然重要,但好價格也極為關鍵,畢竟當前的估值水平已經透支了部分物業股未來1-2年的業績增長。

3.具體的投資主線,現階段物管公司的業績增長仍然需要依靠基礎物管服務,在價(物業費)上漲仍然十分有限的前提下,仍然需要依靠量(在管面積)來推動。而資本市場越來越多看重外拓能力(體現核心競爭優勢),因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司,如濱江服務、綠城服務以及金科服務。

三、風險提示


項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。


核心觀點:

1、年初至今(4月7日),我們此前重點推薦的物業股,如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。

2、上述物業股近期的股價暴漲主要是由以下因素推動:2020年業績高速增長、未來業績指引超預期、政策利好、10家物管企業被納入陸股通、以及樂觀預期下驅動估值擴張。

3、展望後市,我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及板塊的股價表現。但考慮到部分物業股估值較高,且已經透支未來1~2年的業績增長,投資者也有必要考慮賠率,畢竟好生意+好公司固然重要,好價格也極為關鍵。

4、考慮到資本市場愈發側重外拓能力(體現核心競爭優勢),因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司,如濱江服務、綠城服務以及金科服務。

5、風險提示:項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。

前文:


此前,財經研究團隊曾在多篇行業研究報告,如《暴漲「大奇蹟日」過後,物管板塊應該如何配置?》、《牛市要不要炒物業股?三大理由告訴你為什麼要買!》、以及海外大地產週報,如《港股大地產板塊週報:土地集中供應利好頭部房企,碧桂園服務收購案看點頗多》、《港股大地產板塊週報:物管公司業績普遍高速增長,永升生活服務迴應造假指控》等,明確建議投資者加大配置業績增長具備確定性的物管板塊,具體推薦的標的包括:碧桂園服務、金科服務、綠城服務、濱江服務和華潤萬象生活。


數據來源:財經牛牛


數據來源:財經牛牛


數據來源:財經牛牛

而上述公司的股價走勢也印證了我們此前的判斷。

那麼是什麼因素推動物管板塊股價近期表現如此強勢?以及,展望後市,投資者又應該如何具體配置物管板塊?這即是本報告主要探討的兩個問題。

一、近期走勢點評


先來回顧下近期走勢,再來分析背後的支撐因素。

2021年年初至今(4月7日),此前重點推薦的物業股,如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。進一步分析,可知上述漲幅基本是在近兩週實現,即披露2020年業績後,尤其是濱江服務和綠城服務,近兩週的累計漲幅分別為40%和55%。此外,新城悅服務、世茂服務、和泓服務的近兩週累計漲幅也超過10%。


數據來源:財經研究

實質上,上述物業股近期的股價暴漲離不開以下因素:A.2020年業績高速增長、B.未來業績指引超預期、C.政策利好、D.10家物管企業被納入陸股通,以及E.樂觀預期下驅動估值擴張。

1.核心因素——2020年業績高速增長


從2020年業績表現來看,物管板塊內上市公司實現了普遍的業績高速增長。根據我們的統計,港股物管板塊主流的38家上市公司2020年的算術平均營收增速及歸母淨利增速分別高達31%和57%。其中,和泓服務的歸母淨利最高,具體為309%;而世茂服務的營收增速最高,具體為102%。另外,全行業歸母淨利增速的中位數高達60%。強勁的業績增長是物管板塊諸多個股股價上漲的核心動力。而濱江服務、綠城服務、世茂服務等在2020年業績披露後的股價表現,充分驗證了上述觀點。


數據來源:財經研究,Wind

2.核心因素——未來業績指引超預期


除了已經被驗證的2020年業績,物管企業的管理層還向投資者提供了未來年度的業績指引。由下表不難看出,管理層提供的未來年度業績指引十分樂觀。具體來看,2021年淨利潤增速指引的算術平均數為52%,中位數為50%。

由此,在超高速業績增長的預期下,投資者對物管板塊的情緒整體較為積極樂觀,進而助推更高的估值容忍度。畢竟高估值對應的是高預期。


數據來源:公開資料、公司公告

3.核心因素——政策利好


除了微觀上的利好因素外,物管板塊同樣也具備政策上的利好。近半年來,國家密集出臺利好物管行業的相關政策。比如在2020年12月,住建部等六部委發佈《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》;此外在今年1月5日,住建部、發改委、市場監管總局等10部委聯合出臺了《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。

隨著政策利好不斷出臺,物業管理行業將面臨更大的發展機遇,具體表現為國家放開了物業費定價的行政限製,以及鼓勵物管企業發展社區增值服務。

類似於樂觀的業績指引,相關的物管政策也直接刺激投資者對物管板塊的情緒趨於樂觀。


數據來源:中信證券

4.核心因素——10家物管企業被納入陸股通


3月份,10家物管公司被納入陸港通。在南下資金的持續增持下,港股物管板塊的流動性大幅抬高。包括世茂服務、華潤萬象生活、融創服務、永升生活服務、雅生活服務、恆大物業在內的6家物業管理公司成為滬港通標的。同時,新城悅服務、合景悠活、卓越商企服務和金科服務4家物管公司成為深港通標的。

而在上述公司被正式納入陸股通前,港股投資者即已提前買入和助推股價上漲。

5.核心因素——樂觀預期下驅動估值擴張


上述種種利好因素或單獨或結合的推動下,最終導致的結果就是驅動估值持續擴張。以物管龍頭碧桂園服務為例,其在2021年的滾動市盈率倍數要遠超之前年度。


數據來源:Wind

綜上,物管板塊近期的行情是由多重利好因素推動,有些個股,如世茂服務,其股價上漲即是由被納入港股通、2020年業績超高速增長、提供樂觀的未來年度業績指引等因素推動;有些個股,如碧桂園服務,其股價上漲,則是基於未來業績增長具備確定性、以及作為板塊的絕對龍頭享有估值溢價推動;有些個股,如濱江服務,則是單純依靠業績超高速增長來推動股價上漲。

因而,雖然物管公司普遍面臨行業性的政策利好因素,但是股價上漲背後的具體推動因素不一定完全相似。如果是深入到公司層面來剖析其股價上漲的推動因素,則需要具體情況具體分析。

二、後市配置建議


整體來看,雖然物管板塊具備種種利好因素,但是投資者不能忽略隱含的風險點。

截至目前,港股物管板塊的上市公司一共有45家,除去少部分屬於商管類的物管公司,如華潤萬象生活、寶龍商業、卓越商企服務、星河商置、金融街物業等,剩下的基本是以住宅項目為主的住宅類物管公司,板塊個股同質化(業務、題材概念等)較為嚴重,對於投資者而言,住宅類物管企業的選擇眾多,直接後果就是不同規模的住宅類物管企業享受的市盈率倍數差異巨大,具體表現為頭部物管公司可以享受估值溢價,如融創服務、碧桂園服務、永升生活服務,其滾動市盈率倍數分別高達107倍、74倍和71倍。而部分中小物管企業則面臨邊緣化問題,且從交易角度來看,嚴重缺乏流動性,以致面臨大幅估值折價。


數據來源:財經研究,Wind

面對著頭部物管公司充分享受著估值溢價、部分中小型物管公司受限於同質化而面臨大幅估值折價的現狀,我們的觀點如下:

1.中長期維度來看,考慮到作為物管公司業績的前瞻指標——合約面積/在管面積仍然較為理想,尤其是頭部物管公司,以及行業內上市公司加強對社區增值服務的探索,我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及後續股價表現。


數據來源:中信證券

2.短期維度來看,基於部分物管企業的估值較高,比如碧桂園服務當前市盈率倍數對應的歷史百分位為92%,這意味著碧桂園服務當前的估值水平要超過其上市至今92%的交易日,建議投資者謹慎追高,注意考慮賠率問題,畢竟好生意+好公司固然重要,但好價格也極為關鍵,畢竟當前的估值水平已經透支了部分物業股未來1-2年的業績增長。

3.具體的投資主線,現階段物管公司的業績增長仍然需要依靠基礎物管服務,在價(物業費)上漲仍然十分有限的前提下,仍然需要依靠量(在管面積)來推動。而資本市場越來越多看重外拓能力(體現核心競爭優勢),因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司,如濱江服務、綠城服務以及金科服務。

三、風險提示


項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。


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標題:財經研究 | 物管板塊近期走勢簡評與後續投資建議

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財經新聞常見問題 FAQ

甚麼因素會影響錢財的價值?

由於產品和服務的價格不斷上升,故幣值會隨時間而降低,這便是通貨膨脹。幣值會受以下因素侵蝕通脹:簡單來說,產品和服務的價格上升,就會造成通脹。當物價上升,受薪人士便會要求加薪,隨著通脹加劇,貨幣的購買力便不斷減弱。 利率波動:當利率下降,存款的利息回報便會減少。如果存款利率低於通脹,儲蓄便會失去原有的價值。但某類投資如股票和債券等卻可能因息口下降而升值。

為何銀色債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存 ?

根據銀色債券發行通函,若客戶經配售銀行申請銀色債劵,所分配的銀色債券會以債務工具於中央結算系統(CMU)作清算。

甚麼是債券?

債券是由政府、公司或其他機構發行的一種借貸票據。當您購入債券,即等同向發行者提供貸款,發行者則承諾於債券到期日以指定價格贖回債券,而在到期日前則須支付指定的利息。債券的種類繁多,不同的發行者以不同的條款發行債券。例如:定息債券、浮息債券、零息債券及存款證等。一般來說,債券及存款證的回報比較穩定。目前,銀行可代客買賣多種債券和存款證,除備有多種主要貨幣選擇外,客戶亦可選擇不同債券發行機構,包括政府,如中國政府、美國政府及香港特區政府等,或本地著名的半官方機構,超國機構及世界知名的公司。此外,債券年期由一年至三十年不等,而票面收益亦各異,選擇眾多,能符合投資者的不同需要。投資金額低至港幣1萬元。

甚麼是證券?

證券是一般可在股票市場交易之投資工具的統稱。任何人士均可透過經紀或銀行從事證券投資,並可從每日的報章或互聯網觀察投資行情。 證券投資的回報潛力一般高於儲蓄戶口。在經濟蓬勃的地區,只要假以時日,股市一般都會出現增長,有時更會在短時間內急升。但是,股市波動在所難免,所以購買證券不應視為一種短線的謀利方法。購買證券需要支付有關的交易費用,例如經紀佣金。如果要享有交收的便利,您可考慮採用銀行證券買賣服務。除了自行投資證券外,您亦可委託專業投資管理人員或公司代勞。

何謂「首次公開招股」(IPO)?

「首次公開招股」(IPO)是指一間公司首次向公眾投資者發行新股,債券或銀行發行的存款證。此類股票,債券或存款證有可能在證券交易所上市買賣。

為何我經銀行IPO申請獲分配的通脹掛鈎債券以債務工具於中央結算系統(CMU) 作清算及儲存?

根據通脹掛鈎債券發行通函, 若客戶經配售銀行申請該債劵, 所分配的債券會以債務工具中央結算系統(CMU)作清算,及在銀行的債券買賣服務透過場外交易買賣。

如何啓動我的中國A股交易服務?

如您已持有銀行綜合投資戶口及人民幣儲蓄戶口,即可買賣合資格的中國A股, 毋須登記。如您未持有任何銀行綜合投資戶口,亦可透過銀行銀行網上理財(只適用於現有銀行銀行客戶)或親臨任何一間銀行分行開立綜合投資戶口,過程方便快捷。此服務只適用於非美國個人客戶並持有符合美國稅務局要求的身分證明文件,例如香港永久居民身份証或護照。

參加銀行的「股票月供投資計劃」有什麼好處?

您可以:以符合預算的金額購入股票透過「成本平均法」減低投資風險享受中長線投資所帶來的較高回報潛力迎合個人的儲蓄投資需要

甚麼是單位信託基金?我怎受惠於基金投資?

單位信託基金亦稱互惠基金為投資者提供多元化投資機會,方法是由基金經理把眾投資者的資金,匯聚成一筆龐大基金,用以在廣泛地區及市場作不同的投資。所以,即使個人的投資額不大,投資者亦可參予全球各地市場的證券、債券、貨幣及商品投資。這種多元化投資稱為投資組合。單位信託基金提供多項有利因素:分散風險:由於分散投資,故基金的風險通常低於投資單一股票。但不同的基金,其風險和回報的水平,當然亦會有差異。專業管理:基金經理的日常工作主要是研究和管理投資。個人投資者一般很難像基金經理對全球市場有透徹的認識,但如果購買單位信託基金,便可享有基金經理提供的專業知識。投資全球市場:透過單位信託基金,您的資金可運用於個人投資者未必能夠涉足的海外市場,從而擴闊投資範疇。經濟效益:由於大量投資者的資金以單一基金處理,故能平均攤銷經營成本和佣金,減低個人投資者支付的費用。流動性:您可在任何交易日(但基金所掛屬國家的公眾假期除外)買賣單位信託基金,增加資金流動性。有些單位信託基金產品與各證券交易所上市的指數期權掛屬,亦有時與貨幣期權掛屬。這種基金的風險略高於多元化的基金組合。

什麼是結構投資產品?它是如何運作的?

結構投資產品是涉及衍生工具的投資產品,其回報﹑到期金額及/或其結算方法是參照1) 任何一項或多於一項的參考資產的價格、價值或水平的變動; 及/或 2) 任何事件的發生或不發生而釐定。

有哪些資產屬於要約範圍內?

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

當「高息投資存款」的存款日為提交指示之後第2個營業日,如何計算綜合理財戶口有抵押信貸的信貸比例?

若已於交易日(Trade Date) 開立「高息投資存款」並處於存款日(Deposit Date)之前的時間: 如以外幣作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。因此有抵押信貸的信貸額將會下降,基於外幣存款在「高息投資存款」交易日之前被計算為有抵押信貸的信貸額。 如以港元作為存款貨幣,該筆已保留於戶口作為扣除交易所需的款項將亦會從戶口可用結餘 (account available balance) 中扣除並不會納入有抵押信貸的計算。但基於港元存款在「高息投資存款」交易日之前已不納入為有抵押信貸的信貸額,因此有抵押信貸的信貸額不會受影響。 在「高息投資存款」存款日(Deposit Date)當日(即交易日之後第2個營業日),以任何貨幣作為存款貨幣的交易金額將會納入計算為有抵押信貸的信貸額,直至到期日為止。

如何經銀行投資外匯?

您可以經銀行透過多種方法投資外匯。您可使用24小時外幣兌換服務讓您隨時隨地透過網上理財或流動理財設立兌換指示。若您對個別外幣有特定的目標兌換價,您可透過外匯限價買賣服務預設指示。若您想以定期儲蓄的形式累積外幣或人民幣,您可透過外幣/人民幣轉存服務預設兌換指示,我們會根據您的預設指令自動替您執行指示。

要約僅針對透過歐洲清算銀行有限公司(Euroclear Bank SA/NV) 直接持有的證券(即債券,存款證和股票),Euroclear Bank SA / NV是本行參與的唯一歐洲經濟區中央證券存管處(例如帶有ISIN 前置代號XS,US,AU,CA)。該要約與透過Euroclear的其他託管人或附屬託管人持有的證券無關。

您首先需要了解個人的理財需要或投資目標、財政狀況及風險取向。您的目標可包括應付以下各項需要:保障家人子女教育退休策劃管理及累積財富遺產規劃您亦須考慮您的目標,投資年期,可承擔的投資金額及個人的投資偏好。

你們會於何時強制出售我的股票(斬倉?

如(i) 您的股票孖展比率連續3個月維持於105%至少於120%;或(ii) 股票孖展比率一旦觸及120%或以上;或(iii)我們不時訂定之時間,我們將強制出售您的股票(斬倉),不會另行通知。

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